关于《瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房屋征收补偿方案》相关意见和建议的反馈说明
发布日期:2017-09-06浏览次数:字号:[ ]

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定,瑞安市人民政府于2017年7月11日发布关于公开征求《瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房屋征收补偿方案》(以下简称《补偿方案》)意见的公告,征求意见期限从2017年7月11日至2017年8月9日止。在征求意见期间,部分被征收人和群众提出相关意见和建议,现将收到的意见和建议汇总及根据征求意见对《补偿方案》所作的修改内容,说明如下:

第一部分 意见和建议汇总

一、胡永波、胡绍华、胡小梅3户提出的意见和建议

1、要求在《补偿方案》中明确此次征收行为的原因和目的。

2、要求在《补偿方案》中对征收范围内被征收房屋的情况予以详细说明(特别是被征收房屋属于危旧房的情况)。

3、认为《补偿方案》确定的住宅用户产权调换安置系数方案不公平、不合理。认为在相同占地面积条件下,建筑一层房屋的建筑面积与二层、三层相比少了二倍和三倍,但从上述安置系数看一层与二层安置系数相差只有0.7,一层与三层安置系数相差0.95,该安置系数的确定对一层落地房明显不公平、不合理。

4、认为《补偿方案》中对安置用房建筑面积超出被征收房屋建筑面积的部分按房地产市场评估价下浮30%结算,其中系数安置建筑面积不足45平方米的以45平方米计算的结算方式,与《瑞安市玉海街道沿江新村危旧房工程房屋征收补偿方案》确定的结算方式(即安置用房建筑面积超出被征收房屋建筑面积的部分,安置价格按房地产市场评估价格下浮45%计算)相差太大,明显不公平、不合理。

5、要求将房票安置的申请房票期限、房源和申请规则在《补偿方案》中予以明确。

6、要求在《补偿方案》中明确说明用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间等相关内容。

二、远东宿舍汪永胜等17户提出的意见和建议

1、要求考虑远东宿舍的历史特殊性给予政策倾斜。

2、要求远东宿舍的国有划拨土地使用权回收后,对原土地使用权人给予补偿。

3、要求对未登记的院落、空地面积纳入评估范围一并予以补偿。

4、要求对公用设施(包括排污系统、集资的水泥路、大门、围墙、车棚、保安室、监控系统等)予以补偿。

5、要求提高征收补偿的安置标准(参照滨江三期、沿江新村、百好乳品厂、瑞安化肥厂)。

三、翁伟家户提出的意见和建议

认为《补偿方案》对房屋装饰装修价值的评估和补偿标准不明确,评估结果和实际装饰装修价值差距过大,建议《补偿方案》对房屋装饰装修价值的评估和补偿标准单列条款予以细化。

四、倪逸泉户提出的意见和建议

1、要求对《补偿方案》“被征收房屋的价值和安置用房价值按类似房地产的市场价格,由具有相应资质的房地产价格评估机构根据房屋征收评估办法评估确定”中类似房地产市场价格的界定标准予以明确说明。

2、认为《补偿方案》中整体回购价款及部分回购价款在协议书生效后10日结算的支付方式,与现金补偿方案相差无几,补偿方案明显不合理或评估标准不合理,要求对此予以修正。

3、要求说明《补偿方案》中“增购一档的按住宅安置房市场评估价结算,增购超过一档以上部分按14500元/m2结算”14500元/m2价格的依据。另建议在房票不足的情况下,推出以下优惠政策:居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。

4、认为《补偿方案》中“新建安置用房地下停车位及其他地下空间权属归市政府指定的建设单位所有”中建设单位应当是由居民协商或通过招投标选定,不该由市政府指定。

五、关于房屋征收主体责任和义务的意见和建议

认为《补偿方案》仅以“房屋征收部门是指瑞安市住房和城乡规划建设局,房屋征收实施单位是指瑞安市玉海街道办事处”一句话概括房屋征收主体,并未详细说明各自应承担的责任和义务划分,将导致在实际征收过程中出现互相推诿的现象。

六、关于房地产价格评估方面的意见和建议

1、认为房地产价格评估机构的选定应由被征收人全程知晓、参与并及时公告,而目前《补偿方案》尚处在征求意见阶段,在市政府作出征收决定之前,玉海街道就已在未通知被征收人的情况下确定了房地产价格评估机构,并已完成近70%的拆迁协议签订,程序上违法。

2、要求房地产价格评估机构在作出评估时向被征收人公布评估依据,并在《补偿方案》中明确对房地产价格评估机构的选定及评估结果有异议的救济途径。

 七、关于安置补偿方面的意见和建议

1、要求将安置系数在2.5、1.8、1.55、1.38的基础上提高0.2个点。

2、要求将系数安置建筑面积超出被征收房屋建筑面积部分按房地产市场评估价下浮30%结算(现为8750元/平米)的基础上,调整为下浮50%结算,或按项目公布的小区综合成本造价的150%的结算。

3、认为《补偿方案》中规定的房屋基准价“划拨8500元/平方米,出让9100元/平方米”,严重低于市场评估价。

4、要求解决被征收人临时安置问题(包括政府出台一些措施稳定租房、买房的市场价格)、原有产权已按揭抵押的续贷问题。

八、关于公共基础设施方面的意见和建议

要求对居民原来的共有物业产权及剩余的物业权益进行补偿。同时认为地下停车位及其他地下空间权属应当归全体被征收人所有,如权属归建设单位所有,应当在《补偿方案》中说明地下停车位及其他地下空间的建筑成本由建设单位承担,不能分担到全体被征收人房屋建筑成本中。同时,对停车位价格为12.8万元/个、10.8万元/个的计价依据和方法应当予以详细说明。

第二部分  反馈说明

一、对胡永波、胡绍华、胡小梅3户提出的意见和建议的反馈说明

1、瑞安市西门河头团块房屋建设年代久远,为1~5层砖木、砖混结构房屋,多采用老的建设标准,配套设施十分落后,大多数房屋属于结构老化严重和C~D级危房,存在极大的安全隐患。为此,西门河头危旧房改造工程符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公共利益情形,确需征收房屋。此次征收的目的是保护人民群众生命和财产安全,改善人居环境,提升城市品味,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法利益。

2、征收范围属于危旧房系客观情形,具体的房屋调查情况将按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定在征收范围内予以公布,法律没有要求需在补偿方案中体现。

3、根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条及第二十一条规定,“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。“征收个人住宅,被征收人选择房屋产权调换的,设区的市、县(市、区)人民政府提供的用于产权调换房屋的建筑面积应当不小于被征收房屋的建筑面积,但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外”。

《补偿方案》确定的住宅用户产权调换安置系数已经多方论证,安置系数符合法定补偿原则及补偿平衡原则,也是今后我市房屋安置补偿的基本方向。

4、新建房屋超出原被征收房屋建筑面积部分的房价结算问题,已在《补偿方案》第二条规定,请参见相关内容。根据法律及相关法规规定,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构参照被征收房屋类似房地产的市场价格评估确定。超出面积部分,按市场价格结算,至于能不能下浮,下浮多少,由征收部门根据项目实际情况拟定。关于与《瑞安市玉海街道沿江新村危旧房工程房屋征收补偿方案》确定的结算方式相差太大的问题,每个征收项目有其特性,补偿方案及安置政策也各不相同,比如沿江新村危旧房改造工程房屋征收补偿方案确定的奖励政策就远低于西门河头危旧房改造工程项目。但每个项目的补偿方案及安置政策都是保障被征收房屋所有权人的合法权益,使被征收人得到公平补偿的。

5、房票申请规则并非《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定需在补偿方案中一并明确的事项,本项目房票申请规则需要结合房源等实际情况,由市政府在作出征收决定后另行规定。

6、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定“因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房”。根据国务院条例规定,提供周转用房并非强制性的唯一方式,过渡期间周转用房由被征收人选择自行解决的,房屋征收部门应当支付给被征收人临时安置费。

本项目属于旧城区改建项目,用于产权调换的安置房为原被征收房屋所在地块的新建期房,具体交付时间将受被征收房屋腾空时间等因素限制,无法在补偿方案中明确,但已确定腾空之日起的最长交付期限,并明确了逾期交付的法律责任。本项目征收不提供周转用房,但依照规定依法支付临时安置费。但征收范围内确有特殊困难且在瑞安城区内属于唯一一套住宅用房的被征收人,符合下列条件之一的,实施单位将安排周转用房:

1、年龄在80周岁以上的;

2、家庭经济特别困难的;

3、重疾病患者。

二、对远东宿舍汪永胜等17户提出的意见和建议的反馈说明

    1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。 远东宿舍依法列入西门河头危旧房改造工程征收范围,需要对被征收人补偿的适用本《补偿方案》,并对所有被征收人给予公平补偿。

2、根据《瑞安市国有土地上房屋征收与补偿实施暂行办法》第二十八条规定,房屋征收补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁及临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中被征收房屋价值的补偿包括被征收房屋(含附属物)及其占用范围内的土地使用权的补偿、房屋室内装饰装修价值的补偿。被征收房屋的土地使用权回收后,其价值已计算在房屋价值之内。

3、因不存在合法建筑,不属房屋征收补偿对象。

4、房屋建筑区划内的排污系统、集资水泥路、大门、围墙、车棚、保安室、监控系统等公用设施属被征收房屋的配套设施,其价值附属于被征收房屋价值,应计入被征收房屋价值范围之内,不属应单独计算价值的被征收房屋。

5、本项目补偿方案确定的安置方案及安置比例已经多方论证,安置比例符合法定补偿原则及补偿平衡原则。因各个项目的实际情况不同,项目之间的补偿安置标准客观上无法做到一致。

三、对翁伟家户提出的意见和建议的反馈说明

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第十九条规定,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。具体评估标准及评估技术应由评估机构按照国家有关规定独立实施,征收补偿方案无权就评估标准和评估技术作出规定。

四、倪逸泉户提出的意见和建议的反馈说明

1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条及《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的类似房地产,是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、品质、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

2、整体回购是产权调换衍生出去的一种安置方式,该安置方式能让被征收人结合自身实际情况进行更自由的选择,可以选择整体回购或部分回购的方式,更让利于被征收人。而货币补偿作为一种法定的补偿方式,与整体回购有较大的区别。

3、《补偿方案》中“增购超过一档以上部分按14500元/m2结算”中14500元/m2是对增购面积的定价,是否选择增购,由被征收人按照自愿原则决定。关于安置房契税优惠政策的建议,应按国家现行规定执行,具体房票安置由市政府视房源剩余情况制定相关政策方案。

4、安置房项目的建设单位应由市政府确定,施工单位由建设单位通过招投标等法定方式确定。

五、关于以上被征收人提出的有关房屋征收主体责任和义务问题的反馈说明

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条及《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条、第六条和《瑞安市国有土地上房屋征收与补偿实施暂行办法》第四条、第五条、第六条规定,瑞安市人民政府负责本市行政区域的房屋征收与补偿工作;瑞安市住房和城乡规划建设局为本市国有土地上房屋征收部门,组织实施西门河头团块国有土地上房屋征收与补偿工作,并委托瑞安市玉海街道办事处承担房屋征收与补偿的具体工作,并对瑞安市玉海街道办事处在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

六、关于以上被征收人提出的有关房地产价格评估方面问题的反馈说明

1、本次评估只是预评估程序,待市政府作出征收决定后,会启动正式的评估程序。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条及《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第十八条、第十九条、第二十条规定,“被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定;房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定,或者采取摇号、抽签等方式随机确定。参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于三家。投票确定房地产价格评估机构的,应当有过半数的被征收人参加,投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证”。

2、根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的类似房地产,是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、品质、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条及《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,“被征收人选择房屋产权调换的,被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值,由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点,采用相同的方法、标准评估确定”。

“被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的,应当自收到评估报告之日起十日内,向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起十日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”。

西门河头团块被征收房屋的市场价值,将由房地产评估机构按照评估规程结合房屋成新等因素作出独立、客观、公正的评估。

七、关于以上被征收人提出的有关安置补偿方面问题的反馈说明

1、关于被征收人反应的要求提高安置系数、超出安置房建筑面积部分按房地产市场评估价下浮30%的基础上调整为下浮50%结算或按项目小区综合成本造价的150%结算等问题,《补偿方案》确定的安置方案及安置比例已经多方论证,安置比例符合法定补偿原则及补偿平衡原则。

2、关于评估问题,预评估和征收决定公布后的评估均由评估机构按照国家规定实施,具体应以评估结果为准,如被征收人对评估结果有异议的,可按规定提出复核和鉴定。

3、为解决部分被征收人在缴纳安置房购房款阶段出现的融资难问题,顺利推进征收补偿工作,瑞安市人民政府专门出台了《瑞安市国有土地上保障性安居工程住宅安置补偿权益质押试行办法》,根据该办法相关规定,西门河头危旧房改造工程涉及房屋产权调换的安置权益人(出质人)可以其拥有的住宅安置补偿权益作为质押,向银行金融机构(质权人)申请发放住宅安置补偿权益质押贷款,用于解决其安置回购资金需求。

八、关于以上被征收人提出的有关公共基础设施方面问题的反馈说明

关于地下空间权属问题,西门河头危旧房改造工程是由市政府依法启动征收程序并对被征收房屋按市场价补偿原则进行补偿安置,并给予搬迁费、临时安置费、奖励等,安置房由市政府建设,并用于被征收人产权调换。这种模式下的安置房建设单位是市政府或指定的主体,且需配建物业管理用房、配电房等公共设施。依照法律规定,建设单位是地下空间权属的权利人。《补偿方案》确定的12.8万元/个、10.8万元/个的停车位价格是采用定价方式确定,该价格未超过市场价。

 

 

 

瑞安市人民政府       

2017年9月4日       




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