附件2

瑞安市锦湖街道西门、瓦窑团块

（A、B、C地块）改造工程国有土地上

房屋征收补偿方案

为规范锦湖街道西门、瓦窑团块（A、B、C地块）改造工程（以下简称“本工程”）国有土地上房屋征收补偿（以下简称“房屋征收补偿”）工作，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规规定，结合本工程实际，特制定如下征收补偿方案。

一、房屋征收补偿范围

西门、瓦窑团块（A、B、C地块）改造工程征收范围：规划花园路以西，上河潭以东，西横河以南至西门河头交界（具体以瑞安市人民政府确定的本工程房屋征收范围红线图为准）。在上述范围内国有土地上实施房屋征收，并需要对被征收人补偿的，适用本方案。

二、房屋征收补偿部门和实施单位

（一）房屋征收补偿部门：瑞安市住房和城乡规划建设局。

（二）房屋征收补偿实施单位（以下统称“实施单位”）：瑞安市锦湖街道办事处。

三、房屋征收签约期限

自房屋征收决定公告之日起60日内。

四、房屋征收补偿一般规定

（一）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

（二）被征收房屋合法面积的认定。

1.被征收房屋合法面积以《不动产权证书》《房屋所有权证》或其他合法房产凭证记载的建筑面积为准。

2.未登记产权的房屋，由瑞安市征收集体土地涉及责令交地和国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定工作领导小组按规定组织认定处置，认定结果在征收范围内公布。

3.对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

（三）被征收房屋用途的认定。

本方案规定的被征收房屋用途按《不动产权证书》或《房屋所有权证》或其他合法的房产凭证记载的用途为准，包括：住宅用房和非住宅用房，其中非住宅用房包括商业、工业、办公、交通、仓储等用房。

1.商业用房的认定：被征收人在花园路（北至花园桥南至西宫路口）、环城西路（北至西宫路口南至瑞安市特殊教育学校）、西宫路（西至花园路口南至瓦窑一路）、瓦窑一路（北至瓦窑桥南至西宫路口）的临街底层房屋，进深6米（不足6米按实计算）范围认定为商业，宽度按实计算。在临街底层房屋侧向开设商业用房的，进深按实计算，宽度6米以上的可按6米（不足6米按实计算）计算，此外的建筑面积按住宅用房补偿安置。

临街底层房屋是指无间隔且直接连接上述街道的底层房屋，但不包括门台内底层房屋及中堂、走道、厨房、卫生间等其他类型房屋。

2.《不动产权证书》《房屋所有权证》或其他合法的房产凭证记载的功能同时包括商业、住宅或其他功能，但未明确其中商业建筑面积的，按临街底层长度6米以上的按6米计算、不足6米长度按实计算、宽度按实计算，确定商业用房建筑面积。

被征收人也可以自愿选择全部按住宅功能征收补偿。

3.被征收房屋产权登记为商业，但实际作为住宅使用的，被征收人可以选择“商改住”，被征收房屋的商业建筑面积按住宅征收并补偿。

五、被征收房屋补偿规定

（一）被征收房屋价值补偿：由具有相应资质的房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为基准日评估确定。

（二）搬迁费、临时过渡安置费、停产停业损失补偿及其他补偿费。

1.搬迁费（回迁费）按以下标准计算：

（1）征收住宅、商业、办公、交通、仓储用房的，按被征收房屋合法产权（或认定）建筑面积20元/平方米标准计算。

选择产权调换或市场化期房（房票）安置的，房屋征收部门应按上述标准支付回迁费。

（2）征收工业用房搬迁费由具有法定资格的资产评估机构以房屋征收决定公告之日为基准日确定的市场评估价格给予一次性补偿。

选择标准厂房安置的，计算两次搬迁费。

2.临时安置费标准：

（1）住宅用房被征收人自行解决过渡用房，按被征收房屋合法产权（或认定）建筑面积每月20元/平方米标准计算。

被征收人选择产权调换安置的，房屋征收部门应当支付其从搬迁之月起至安置用房交付后6个月的临时安置费；超过36个月未予安置的，房屋征收部门应当从逾期之月起按最新标准的两倍支付临时安置费。

其中选择部分回购的，回购面积小于等于被征收房屋系数部分建筑面积的，临时安置费与产权调换计算方式相同；回购面积大于被征收房屋系数部分建筑面积的，临时安置费由被征收房屋建筑面积回购部分面积的6个月临时安置费与被征收房屋剩余建筑面积的36个月临时安置费组成。

被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当在其搬迁腾空验收合格后一次性支付被征收人6个月的临时安置费。

（2）商业用房被征收人自行解决过渡用房，按商业（或认定为商业）用房建筑面积每月40元/平方米标准计算。

被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应当支付其从搬迁之月起至安置用房交付后6个月的临时安置费。超过36个月对被征收人未予安置的，房屋征收部门应当从逾期之月起按最新标准的两倍支付临时安置费。

被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当在其搬迁腾空验收合格后一次性支付被征收人6个月的临时安置费。

（3）工业、办公、交通、仓储用房临时安置费，按被征收用房的建筑面积每月20元/平方米标准计算。

工业、交通、仓储用房被征收人选择标准厂房安置的，过渡期限为被征收人签订征收补偿协议并搬迁腾空之月起24个月。超过过渡期限未提供标准厂房的，自逾期之月起临时安置费按最新标准的两倍计算。

工业、办公、交通、仓储用房被征收人选择办公用房安置的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起36个月。超过36个月未予以安置的，房屋征收部门应当从逾期之月起按最新标准的两倍支付临时安置费。

被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当在其搬迁腾空验收合格后一次性支付被征收人6个月的临时安置费。

3.停产停业损失补偿：

（1）因征收非住宅用房造成停产停业损失的，补偿标准按被征收房屋评估价值5%计算；其中征收工业用房造成停产停业损失的，补偿标准按被征收工业用房价值的5%计算。

（2）生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。停产停业的损失应由资产评估机构评估确定。

4.其他补偿标准：

除上述外的其他设施不予补偿。被征收房屋的水费、电费、电视、宽带费等费用，由被征收人在领取搬迁腾空顺序号前自行到相关单位缴清。

（三）安置建筑面积计算标准。

1.被征收住宅用房安置建筑面积计算标准：

（1）公寓式住宅用房安置建筑面积按合法建筑面积1:1.4计算。

（2）落地式住宅用房一自然间（指建筑底层占地面积大于或等于35平方米的住宅），安置建筑面积175平方米；不足一自然间的，安置建筑面积按建筑底层占地面积1:5计算；一自然间合法建筑面积大于175平方米的，安置建筑面积按合法建筑面积1:1计算。

（3）落地式住宅用房一自然间多人共有或被分隔成多间多人所有的按一自然间计算。

2.被征收商业用房安置建筑面积计算标准：

按被征收商业用房建筑面积1:1安置，具体以商业用房认购定位办法和安置用房实测建筑面积为准。

3.被征收工业、办公、交通、仓储用房安置面积计算标准：

（1）工业、交通、仓储用房被征收人选择标准厂房安置的，按被征收用房的土地使用权面积与标准厂房建筑面积1:1.5比例确定。如因被征收人扩大生产需要，在条件允许情况下最高可增至1:2比例。

（2）工业、交通、仓储用房被征收人选择功能置换办公用房安置以及办公用房被征收人选择产权调换的，按被征收用房的土地使用权面积与办公用房安置建筑面积1:1比例确定。

六、被征收房屋补偿方式

补偿方式分为货币补偿、房屋产权调换，被征收人可自主选择其中一种安置方式，住宅用房也可在房屋产权调换补偿协议生效后申请转换为市场化期房（房票）安置。

（一）货币补偿。

被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门给予被征收人一次性货币补偿，不再提供安置用房。

1.住宅用房货币补偿款：由被征收房屋市场评估价值、临时安置费、搬迁费、奖励及其他补偿构成。

2.非住宅用房货币补偿款：由被征收房屋市场评估价值、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿、奖励及其他补偿构成。

3.货币补偿款支付：房屋征收部门应当按照补偿协议约定的期限一次性支付给房屋所有权人货币补偿款。

（二）产权调换。

1.住宅用房产权调换。

房屋征收部门与被征收人应当结算被征收房屋价值和安置用房价值的差价。

（1）被征收房屋的价值和安置用房价值按类似房地产的市场价格，由具有相应资质的房地产价格评估机构根据房屋征收评估办法评估确定。被征收住宅用房安置建筑面积（含奖励面积）超出被征收房屋建筑面积部分按房地产市场评估价下浮57%结算；安置房套型面积超出安置建筑面积的部分按房地产市场评估价结算；安置用房套型建筑面积以产权登记实测面积为准。

（2）在房源许可的情况下，住宅安置房套型档次组合选择时可增购不大于被征收住宅用房安置建筑面积（不含奖励面积）5%以内的安置房建筑面积，其增购部分建筑面积按房地产市场评估价结算；超过5%部分按房地产市场评估价上浮16%结算。

（3）安置建筑面积的回购。

回购分为：安置建筑面积整体回购和部分回购。

被征收人选择安置建筑面积整体回购的，房屋征收部门给予被征收人一次性安置建筑面积整体回购货币补偿款，不再提供安置用房。

整体回购款为以下五项之和：

①被征收房屋市场评估价值；

②（被征收房屋安置建筑面积（不含奖励面积）－被征收房屋建筑面积）×安置房评估平均单价×57%；

③产权调换奖励：落地式住宅用房被征收人奖励安置建筑面积×房屋评估平均单价×57%；公寓式住宅用房被征收人奖励房屋合法产权（或认定）建筑面积2100元/平方米；

④6个月临时安置费、搬迁费及其他补偿；

⑤前述①、②、③之和的10%奖励构成。

回购款支付：房屋征收部门应自被征收房屋腾空搬迁验收合格后30日内，一次性支付给被征收人安置建筑面积整体回购货币补偿款。

部分回购。被征收人安置用房按套型认购后，剩余安置建筑面积由房屋征收部门回购的，其剩余安置建筑面积回购款按以下方式计算：

①剩余安置建筑面积小于等于[被征收房屋安置建筑面积（含奖励面积）－被征收房屋建筑面积)]的，剩余安置建筑面积回购款=回购建筑面积×安置用房评估平均单价×57%+（回购建筑面积×安置用房评估平均单价×57%）×5%奖励。

②剩余安置建筑面积大于[被征收房屋安置建筑面积（含奖励面积）－被征收房屋建筑面积]的，剩余安置建筑面积回购款=[（被征收房屋安置建筑面积（含奖励面积）－被征收房屋建筑面积）×安置房评估平均单价×57%+（被征收房屋建筑面积回购部分面积×被征收房屋市场评估价值÷被征收房屋建筑面积）]+[（被征收房屋安置建筑面积（含奖励面积）－被征收房屋建筑面积）×安置房评估平均单价×57%+（被征收房屋建筑面积回购部分面积×被征收房屋市场评估价值÷被征收房屋建筑面积）]×5%奖励。

部分回购后，产权调换补偿款以被征收房屋建筑面积-被征收房屋建筑面积回购部分面积为基数，按本方案规定计算被征收房屋的补偿金额和安置用房价款结算。被征收人剩余安置建筑面积回购款可直接转为安置用房购房款结算，进行多还少补。

（4）安置房源地址：在本案规划花园路以西，西横河以南，上河潭以东，环城河以北的规划A、B地块。

（5）安置房源建设标准及套型：安置房源土地使用权类型为国有出让，建设标准为符合国家规定的建筑设计规范和工程质量标准并有相应附属配套设施要求的高层建筑毛坯房屋，安置房套型建筑面积分别为80平方米、100平方米、120平方米、140平方米左右四档套型，具体以安置房竣工实测面积为准，供被征收人认购选择。

被征收房屋价值、其他补偿费和剩余安置建筑面积回购款等直接转为第一期购房款，第二期购房款待安置房主体结构结顶后，缴纳购房款总额60%的差额，第三期购房款待安置房主体工程预验收后，缴纳购房款总额90%的差额（或办理按揭贷款手续）；余款待安置房竣工交付时结清（具体交款时间以交款通知或公告为准）。

2.房票（产权调换市场化安置）。

选择市场化期房（房票）安置的，在征地房屋补偿安置协议生效后，由房屋所有权人向实施单位提出申请，并按上述规定选择确定市场化期房（房票）住宅及商业安置建筑面积。具体实施办法另行规定。

3.商业用房的产权调换。

房屋征收部门应当与被征收人结算被征收商业用房价值和安置商业用房价格的差价。

（1）被征收房屋的价值和安置用房价值按类似房地产的市场价格，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

（2）商业用房被征收人，如在该幢房屋底层或第二层及以上有住宅的，可按照自愿原则，将底层商业用房的商业安置建筑面积连同住宅安置建筑面积一并安置。被征收底层商业用房的补偿金额按商业计算，转换后的住宅安置房按住宅安置房结算价款。

（3）安置房源地址：在本案规划花园路和万松西路沿路新建的期房商业用房。

（4）安置房源建设标准：安置房源土地使用权类型为国有出让，建设标准为符合建筑设计规范、工程质量标准和相应附属配套设施要求的商铺，具体商铺面积和定位办法由瑞安市人民政府另行规定。

被征收房屋价值、其他补偿费和剩余安置建筑面积回购款等直接转为第一期购房款，第二期购房款待安置房主体结构结顶后，缴纳购房款总额60%的差额，第三期购房款待安置房主体工程预验收后，缴纳购房款总额90%的差额（或办理按揭贷款手续）；余款待安置房竣工交付时结清（具体交款时间以交款通知或公告为准）。

4.工业、办公、交通、仓储用房产权调换。

工业、交通、仓储用房产权调换包括标准厂房安置和功能置换两种方式进行安置，被征收人可选择其中一种补偿方式。

（1）标准厂房安置。

工业、交通、仓储用房被征收人选择标准厂房安置的，其安置地点为瑞安市人民政府指定的工业园区标准厂房（暂定经济开发区阁巷小微园区），但进区企业必须符合产业政策和环保要求。

房屋征收部门与被征收人应当结算被征收工业、交通、仓储用房价值和安置标准厂房的差价。

被征收工业、交通、仓储用房和安置用房的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构根据房屋征收评估办法评估确定。被征收人实际定位的安置房建筑面积与协议或补偿决定确定的安置房建筑面积有差额的，差额建筑面积价格根据该安置房的市场评估价格补差。

其补偿款金额（除搬迁费、临时安置费及停产停业损失补偿外）作为标准厂房的购房款使用，待标准厂房交付时结清差价。

（2）功能置换。

工业、交通、仓储用房被征收人选择功能置换写字楼安置以及办公用房被征收人选择产权调换的，安置地点为本项目征收范围内新建的办公用房。

房屋征收部门应当与被征收人结算被征收工业、办公、交通、仓储用房价值和安置用房的差价。

被征收工业、办公、交通、仓储用房和安置用房的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构根据房屋征收评估办法评估确定。被征收人实际定位的安置房建筑面积与协议或补偿决定确定的安置房建筑面积有差额的，差额建筑面积价格根据该安置房的市场评估价格补差。

其补偿金额（除搬迁费、临时安置费、回购款及停产停业损失补偿、工业、交通、仓储用房的不可移动生产设施设备补偿外）作为新建安置房屋的第一期购房款使用，待安置房屋建至三层时缴纳第二期购房款（总差价款的30%），安置房屋预验收后缴纳第三期购房款（总差价款的65%），余款待安置房屋认购定位时结清，具体交款时间以交款通知或公告为准。

七、奖励措施

（一）选择产权调换。

1.落地式住宅用房被征收人在本方案规定期限内签约与实施单位签订征收补偿协议的，给予被征收房屋每一自然间5平方米的安置建筑面积奖励（被征收房屋不足一自然间的按比率计算）；在被征收房屋搬迁腾空公告规定期限内搬迁腾空的，给予被征收房屋每一自然间10平方米的安置建筑面积奖励（被征收房屋不足一自然间的按比率计算）。

2.公寓式住宅用房被征收人在本方案规定期限内签约与实施单位签订征收补偿协议的，给予被征收房屋合法产权（或认定）建筑面积500元/平方米奖励；在被征收房屋搬迁腾空公告规定期限内搬迁腾空的，给予被征收房屋合法产权（或认定）建筑面积1600元/平方米奖励。

3.工业、办公、交通、仓储用房被征收人选择标准厂房调换和功能置换的，在征收补偿方案确定的签约期限内签订征收补偿协议的，并按期搬迁完毕的，给予被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额5%奖励。

（二）选择货币补偿。

1.住宅用房被征收人在本方案规定期限内签约与实施单位签订征收补偿协议的，给予被征收房屋合法产权（或认定）建筑面积2000元/平方米奖励，在被征收房屋搬迁腾空公告规定时间内搬迁腾空的，给予被征收房屋市场评估价值20%奖励。

2.商业用房被征收人在本方案规定期限内签约与实施单位签订征收补偿协议，并在被征收房屋搬迁腾空公告规定时间内搬迁腾空的，给予被征收房屋市场评估价值20%奖励。

3.工业、办公、交通、仓储用房被征收人在本方案规定期限内签约与实施单位签订征收补偿协议，按照被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额的15%给予奖励；按期搬迁完毕的，再给予奖励5%。

（三）被征收人超出本方案规定的签约期限且无特殊原因不签订征收补偿协议或搬迁的，不享受奖励政策。

八、安置事项

（一）安置房源认购办法：

1.认购定位原则。以签订房屋征收补偿协议书，房屋搬迁腾空和交纳购房款的时间先后顺序综合得分数进行排序，按得分高低确定认购定位轮次，先由第一轮次在相应房源中认购定位，第一轮次认购完毕，再由第二轮次认购定位，依次类推，在同一轮次的以抽签方式确定认购定位顺序。

若整体项目所有被征收人全部在规定时间内签订房屋征收补偿协议书和房屋搬迁腾空及交纳购房款的，认购定位顺序摇号确定。

2.评分办法：总分数为100分，其中按时签订房屋征收补偿协议书的为30分，按时搬迁腾空的为40分，按期如数缴交购房款的为30分。

签订房屋征收补偿协议书得分：按照书面通知规定的期限内签订房屋征收补偿协议书的得30分；逾期签订的，每逾期一天扣3分，以扣完30分为限。

搬迁腾空得分：在被征收房屋搬迁腾空公告规定期限内搬迁腾空并经验收合格的得40分；逾期腾空的，每逾期一天扣4分，以扣完40分为限。

交纳购房款得分：按照书面通知规定的期限内交足购房款的得30分；逾期交款的，每逾期一天扣3分，以扣完30分为限。

（二）安置房房源设施权属和其他事项。

1.安置房源的地下室停车位及地下空间权属归瑞安市人民政府指定的建设单位所有。

选择住宅产权调换的被征收人，每套住宅安置用房可优先配购一个地下停车位；选择办公用房安置的被征收人，安置建筑面积不足100平方米的不予安排地下停车位；安置建筑面积100平方米（含100平方米）-200平方米（不含200平方米）的，可优先配购一个地下停车位；安置建筑面积200平方米（含200平方米）以上的，可优先配购两个地下停车位，以此类推。

上述停车位指地下一、二层停车位，配购价地下一层地下室停车位均价为9.8万元/个，地下二层地下室停车位均价为7.8万元/个，具体价格由具有相应资质的房地产评估机构按类似房地产市场价格评估确定。定位方式由瑞安市人民政府另行规定。

2.被征收人在安置房交付时应当按规定标准缴纳物业维修资金，签订首期物业服务合同，并缴纳物业管理服务费等相关费用。首期物业服务单位由房源建设单位根据相关规定选聘。煤气、水、电初（报）装费等费用，按规定由被征收人负担，在安置房交付时由房源建设单位代收代付。

（三）安置用房土地类型。

安置用房及安置用地土地使用权类型为国有出让。

九、房地产评估机构的选择方式

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。征收补偿过程中涉及的资产评估机构选择的，具体参照本条上述的规定执行。

十、其他规定

（一）被征收人应在本方案规定的签约期限内凭《不动产权证书》或《房屋所有权证》《土地使用证》、其他合法有效凭证、身份证，机关企事业单位凭合法有效的相关证件与实施单位签订房屋征收补偿协议。协议签订时，被征收人应将《不动产权证书》或《房屋所有权证》《土地使用证》及有关证件和注销申请报告、委托书、身份证明等相关材料交由实施单位，由实施单位统一向不动产登记机构办理房屋所有权、土地使用权注销登记手续。

（二）房屋征收部门与被征收人依照本方案，就补偿方式、补偿金额和支付期限、安置面积和地点、搬迁费和搬迁期限、临时安置费、过渡方式和期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，如房屋征收部门不履行补偿协议约定义务的，被征收人可依法向人民法院提起诉讼。如被征收人不履行补偿协议约定义务的，房屋征收部门可以向人民法院申请强制执行。

（三）在签约期限内达到80%签约比例的，补偿协议生效；由瑞安市人民政府发布征收房屋搬迁腾空公告；未达到80%签约比例的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止的，由瑞安市人民政府予以公告，并书面告知被征收人。

（四）签订补偿协议后，被征收人应当在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁，经验收合格后，由实施单位组织实施统一拆除。被征收人不得自行拆除，并要保持原房的完整性，否则视损坏程度按原相应的补偿价值扣除。已因危房应急处置腾空的，视为已搬迁腾空并验收合格，自征收决定生效之日起按本方案规定计算临时安置费。

（五）房屋征收部门与被征收人在本改造工程项目征收公告确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人不明确的，由房屋征收部门报请瑞安市人民政府依照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由瑞安市人民政府依法申请市人民法院强制执行。

（六）本方案自发布之日起施行。本方案未尽事宜，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行，或由实施单位提出方案报请瑞安市人民政府另作补充规定。

（七）本方案由实施单位负责解释。