1、制定《瑞祥新区、江南新区已购经济适用住房管理有关事项具体政策解答》的主要政策依据是什么？  

（1）《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）；

（2）住房城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕59号）；

（3）原建设部等七部委《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）；

（4）《浙江省经济适用住房管理办法》（浙江省人民政府令〔2010〕283号）；

（5）《浙江省财政厅关于契税征管若干政策的通知》（浙财农税字[2004]11号）；

（6）《温州市区经济适用住房管理办法》（温州市人民政府令〔2008〕103号）；

（7）《温州市人民政府办公室关于规范温州市区已购经济适用住房管理有关事项的通知》（温政办〔2015〕67号）；

（8）《瑞安市人民政府办公室关于印发瑞安市市区经济适用住房管理办法的通知》（瑞政办〔2009〕138号）；

（9）《瑞安市人民政府办公室关于印发瑞安市市区经济适用住房交易管理实施细则的通知》（瑞政办〔2011〕136号）；

（10）《瑞安市人民政府办公室关于印发瑞安市江南新区经济适用住房分配实施方案的通知》（瑞政办〔2014〕138号）。

2、已购经济适用住房上市交易的定义是什么？

已购经济适用住房上市交易，是指经济适用住房上市交易限制年限（5年）期满后，购房人按规定或合同约定补交土地收益等价款取得完全产权，通过买卖、赠与等方式首次进入市场处置该住房的行为。

3、购房人在限制期满后不上市交易的，能否取得完全产权？

限制期满后不上市交易的，购房人也可以通过补交土地收益等价款取得完全产权。

4、经济适用住房上市交易的具体时间？

　　经济适用住房上市交易的时间以竣工综合验收（勘察、设计、监理、施工、建设单位签署意见）时间开始计算，5年限制年限期满后方可上市交易，瑞祥新区经济适用住房办理上市交易手续的开始时间统一为2018年8月25日，江南新区经济适用住房办理上市交易手续的开始时间统一为2022年8月16日。

5、购房人如何在5年限制年限期满后取得完全产权？

经济适用住房购房人按照经济适用住房价格购买的面积部分，在取得完全产权时，需补交土地收益等价款。经济适用住房控制标准面积以外以市场价增购的面积不需补交土地收益。

计算应缴纳的收益时，应结合每套房产的市场评估单价（由政府指定的房地产评估机构进行评估并出具评估报告书，所需评估费用由市财政保障）、购房人、政府所占份额测算需补交土地收益等价款（含土地出让金），补交土地收益等价款后，土地使用权利性质由划拨直接转为出让。具体计算公式如下：

需补交的土地收益等价款（含土地出让金）=该套房产届时的评估单价×控制标准内住房面积×政府所占份额-购买时由购买人缴纳的税收（契税、印花税）。

6、购房人如何申请缴纳收益？

已购经济适用住房购房人申请缴纳收益时，应当持市住房和城乡建设局（住房保障中心）出具的凭证，向市自然资源和规划局提交不动产权证书、经济适用住房买卖合同和购买发票、本人身份证、购买经济适用住房时缴纳的税收（契税、印花税）凭证等材料。已购经济适用住房缴纳收益后，原来已经减免的税费不再补交。

7、购房人办理经济适用住房转为完全产权的变更登记手续后，土地使用权的出让时间如何计算？

土地使用权的出让起始时间统一以政府准许的经济适用住房上市交易时间开始计算，出让年限为70年。

8、未取得完全产权的经济适用住房购房人死亡，因继承需要转移房屋产权的，如何申请办理房屋产权转移？

当事人持市住房和城乡建设局（住房保障中心）出具的凭证、不动产权证书、权属转移的证明材料及完税凭证等资料向市自然资源和规划局（不动产登记服务中心）申请办理变更登记。办理房产继承转移登记后原经济适用住房产权性质不变，限制上市交易期限按原规定计算。

9、未取得完全产权的经济适用住房购房人因离婚需要转移房屋产权的，如何申请办理房屋产权转移？

未取得完全产权的经济适用住房购房人因离婚需要转移房屋产权的，夫妻双方应就产权归属事项达成书面协议，并持市住房和城乡建设局（住房保障中心）出具的凭证、不动产权证书、权属转移的证明材料及完税凭证等资料到市自然资源和规划局（不动产登记服务中心）办理产权转移登记手续。办理产权转移登记后原经济适用住房产权性质不变，限制上市交易期限按原规定计算。

10、经济适用住房未满5年限制年限，因各种原因确需转让的，购房人如何申请回购？回购价格如何计算？

（1）经济适用住房未满5年限制年限，确需转让的，购房人应向市住房和城乡建设局（住房保障中心）申请回购，并提交原购房合同、不动产权证书、身份证明等材料。市住房和城乡建设局（住房保障中心）进行审核，并入户踏勘及确认该套房屋相关各项费用结清后，与购房人签订回购协议。市住房和城乡建设局（住房保障中心）凭回购协议及其他相关材料向市自然资源和规划局（不动产登记服务中心）申请办理不动产转移登记。

（2）经济适用住房未满5年限制年限由政府回购的，按照原购买价格并结合成新折旧和物价水平等因素进行回购。折旧按每年1%计算，自经济适用住房交付时起至回购时止。物价水平按市统计局公布的瑞安市居民消费价格指数累计涨幅计算，自经济适用住房交付时起至回购前一年度止。具体计算公式如下：

回购价格=经济适用住房原购买价格×（1－交付时至回购时的年数×1%＋交付时年度至回购前一年度的瑞安市居民消费价格指数累计涨幅）。

经济适用住房交付时间统一为第（二）项规定的经济适用住房竣工综合验收时间；若自经济适用住房交付时起至回购时止的年数不足1年的，以1年计算。

11、经济适用住房上市交易限制年限（5年）期满后，若选择政府回购的，回购价格如何计算？

经济适用住房上市交易限制年限（5年）期满后，确需上市转让的，在确保经济适用住房购房户合法权益的前提下，政府可优先回购，回购价格参照政府指定的房地产评估机构对该套房产进行评估并出具的评估报告书执行，具体计算公式如下：

回购价格=该套房产届时的市场评估总价-（该套房产届时的评估单价×控制标准内住房面积×政府所占份额-购买时由购买人缴纳的税收（契税、印花税））。

12、对因自身原因无法交齐全部房款的；购房人未按借款合同的约定按期归还贷款，且连续逾期三个月以上的；通过隐瞒事实、提供虚假资料、伪造证明等手段骗购经济适用住房的购房户如何处理？

因自身原因无法交齐全部房款的；购房人未按借款合同的约定按期归还贷款，且连续逾期三个月以上，市住房和城乡建设局（住房保障中心）在收到贷款发放银行要求根据《瑞安市经济适用住房买卖合同》、《经济适用房个人住房担保贷款补充协议》等规定履行通知义务后，应当催告购房人，若催告后购房人仍未履行支付或还贷义务的，市住房和城乡建设局（住房保障中心）应作出拟解除合同的告知书，告知购房人有权陈述、申辩和听证；在申诉期限内购房人未提出陈述、申辩和听证的或未能提供有效的申诉意见的，市住房和城乡建设局（住房保障中心）应作出解除合同决定书，决定书内容包括腾退时间、无息退款金额、办理退款手续期限、购房人装修装潢的折价补偿办法等。购房人未履行解除决定书确定的腾空义务的，市住房和城乡建设局（住房保障中心）应申请人民法院强制执行。

通过隐瞒事实、提供虚假资料、伪造证明等手段骗购经济适用住房的，原已签订的经济适用住房购买合同自始无效，该套经济适用住房被收回，已缴纳的款项无息予以退回，并视情节严重程度依法追究其法律责任。具体程序办理如下：
　　1.市住房和城乡建设局（住房保障中心）应作出拟解除合同的告知书，告知购房人有权陈述、申辩和听证；在申诉期限内购房人未提出陈述、申辩和听证的或未能提供有效的申诉意见的，市住房和城乡建设局（住房保障中心）应作出解除合同决定书，决定书内容包括腾退时间、无息退款金额、办理退款手续期限、购房人装修装潢的折价补偿办法等。

2、办理退款手续时间到期后，市住房和城乡建设局（住房保障中心）向市自然资源和规划局（不动产登记服务中心）提交不动产转移登记书面申请，并提供相应材料。

3、市自然资源和规划局（不动产登记服务中心）根据市住房和城乡建设局（住房保障中心）的书面申请办理不动产转移登记。

若已办理不动产预告登记的，由抵押权人出具放弃权利的声明，单方办理注销抵押权预告登记。市住房和城乡建设局（住房保障中心）作为经济适用房的主管单位，出具相关函件并作为预告登记的实际义务人向市自然资源和规划局（不动产登记服务中心）单方申请注销预告登记，市自然资源和规划局（不动产登记服务中心）凭上述材料予以办理相应的不动产注销登记。

13、如何处理回购的经济适用住房？回购资金如何安排？

回购的经济适用住房可继续向符合条件的家庭配售或调整为公共租赁住房，回购资金可在公共租赁住房专项资金中列支或由市财政统筹安排。

14、未取得完全产权的已购经济适用住房在交易和出租行为监管方面如何规定的？

已购经济适用住房未取得完全产权的，房地产经纪机构、经纪人不得提供不动产买卖、租赁等经纪服务，市住房和城乡建设局不得办理不动产交易，市住房和城乡建设局及其受委托部门（乡镇及街道）不得办理租赁备案，市自然资源和规划局（不动产登记服务中心）不得办理转移登记（特殊情况除外），若作为经营场所使用的，市市场监督管理局不得办理营业执照。

15、如何处理不再符合经济适用住房保障条件的已购经济适用住房？

不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房可按本通知规定由市住房和城乡建设局（住房保障中心）回购，或由购房人补交收益后取得完全产权，限制上市交易期限按原约定计算。若拒不执行政府退出管理决定的，可依法申请人民法院强制执行。

16、本具体政策解答由何部门负责解释？

本具体政策解答由市住房和城乡建设局（住房保障中心）负责解释。

                                 瑞安市住房保障中心

                                  2019年6月17日