瑞安市人民政府办公室

关于印发瑞安市城镇低效用地再开发

试点工作实施细则的通知

各功能区管委会，各镇人民政府，各街道办事处，市各有关单位：

《瑞安市城镇低效用地再开发试点工作实施细则》已经2014年8月25日市政府第34次常务会议审议通过，现予以印发。

瑞安市人民政府办公室      

2014年9月10日        

瑞安市城镇低效用地再开发

试点工作实施细则

为深入贯彻落实节约集约用地政策，积极推进我市城镇低效用地再开发试点工作，根据国土资源部《关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》（国土资发〔2013〕3号）、《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）、《浙江省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于切实加强“三改一拆”行动中违法用地建筑拆除和土地利用工作指导意见的通知》（浙政办发〔2013〕105号）、《温州市人民政府关于推进节约集约用地加快城镇低效用地再开发试点工作的实施意见（试行）》（温政发〔2014〕49号）等文件精神，结合我市实际，特制定本实施细则。

一、城镇低效用地再开发的范围

瑞安市中心城区及建制镇土地利用总体规划划定的城镇扩展边界内，或市域总体规划确定的城镇规划区范围内的低效用地可列入再开发试点范围。

城镇低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地。主要包括：一是利用粗放的存量建设用地。建设用地利用强度明显低于节约集约用地控制标准的用地；产业落后、企业经营困难需要退出的产业用地。二是布局散乱的存量建设用地。列入“三改一拆”范围的用地，包括需要纳入改造的旧住宅区、旧厂矿和旧村庄（城中村），以及违法违章建筑拆除后形成的空置土地。三是用途不合理的存量建设用地。不符合产业发展政策导向要求，属于国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；因城乡规划调整，需要实施“退二进三”的产业用地。四是其他经认定的低效利用存量建设用地。

二、城镇低效用地再开发的要求

城镇低效用地列入再开发试点，应当符合以下要求：

（一）权属清晰。列入城镇低效用地再开发的土地，应当明晰土地产权，做到权属合法、界址清晰、面积准确，依法维护土地权利人的合法权益。

（二）符合规划。列入城镇低效用地再开发的地块，要符合土地利用总体规划、城乡规划、产业发展规划和城镇低效用地再开发专项规划，依照规划实施再开发利用。

三、机构设置和职责分工

（一）机构设置。

市里成立城镇低效用地再开发领导小组，由市长任组长，分管城建副市长任副组长，市政府办公室联系城建工作副主任、各有关部门主要负责人、各镇镇长（街道办事处主任）为领导小组成员，领导小组下设办公室（以下简称“市再开发办”），抽调国土资源、住建等有关部门工作人员，负责领导小组的日常工作。

市城镇低效用地再开发领导小组负责统筹全市低效用地再开发工作和解决工作中遇到的重大问题；负责审批全市和各镇街改造专项规划、年度实施计划；负责审批具体项目的改造方案。

市再开发办组织协调、指导督促和服务管理全市低效用地再开发工作；负责组织编制再开发改造专项规划和年度实施计划；负责对再开发项目实行统一规划和统筹管理，建立统一台账；负责审查具体项目的改造方案。

各镇街也相应成立领导小组和办公室，领导小组组长由镇街主要负责人担任，办公室人员由镇街结合实际，从镇街各职能部门抽调，实行集中专职办公，负责领导小组的日常工作。

国土资源、住建等职能部门也要成立领导小组和办公室，领导小组组长由分管领导担任，办公室人员按照再开发项目的审批程序从各相关职能科室抽调人员实行兼职办公。

（二）职责分工。

1.各镇街是城镇低效用地再开发的责任主体，负责本辖区内再开发项目用地的调查摸底、政策处理工作；牵头组织拆除低效用地范围内需拆除的违法建筑，编制项目再开发方案、运作及维护社会稳定等工作；

2.市发改局负责开发工作中涉及项目的前期指导、立项、产业政策制定及行业发展规划编制等工作。

3.市经信局负责落实相应的产业政策及监管机制。

4.市财政局负责制定及落实再开发的税费优惠政策和相关的收益分成；负责保障再开发工作经费；负责土地出让金的收缴、拨付和使用监督等工作。

5.市国土资源局负责办理再开发项目的农转用、征收、供地等用地手续;负责土地确权、登记、储备等;违法用地的处理（处罚）及建（构）筑物的处置等。

6.市住建局负责房屋征收拆迁管理，出具项目的规划设计条件，办理项目的规划审批手续，组织修改控制性规划，工程项目建设监管，改造后项目的销售、分割、登记、发证等工作。

7.公安、纪检监察、税务、农林、人力社保、环保等相关部门各司其职，做好职责范围内的配合、服务工作，共同推动城镇低效用地再开发工作。

四、组织实施和审批程序

（一）调查摸底和上图入库。各镇街对符合要求，需要列入城镇低效用地再开发利用的土地进行调查，将调查结果报市再开发办审核后，建立城镇低效用地数据库，报国土资源部备案后方可实施。允许每年度对城镇低效用地数据库进行调整补充。

（二）编制专项规划。市再开发办依据土地利用总体规划和城乡规划，结合控制性详细规划、产业规划等，对纳入城镇低效用地数据库的土地进行统一规划，明确改造利用的目标任务、性质用途、规模布局、时序安排和保障措施等。专项规划编制完成报市人民政府批准后实施，并报温州再开发办备案。专项规划可一年一调整。

再开发专项规划可直接作为控制性详细规划启动修改调整的依据，改变容积率和土地使用性质等条件的，不再进行控制性详细规划修改必要性论证。

（三）制订年度实施计划。年度实施计划由市再开发办根据再开发专项规划和控制性详细规划，结合当地经济社会发展实际和产业发展要求，按照“突出重点、先易后难、分步推进”的原则，在上一年度12月底前完成编制，报市人民政府审批后实施。年度实施计划可根据具体实施情况每年中期调整一次。

（四）项目申请。具体地块列入年度实施计划后，改造实施主体根据城镇低效用地再开发专项规划制订具体地块的再开发方案，填写相关的《低效用地再开发项目审查表》，经镇街签署审核意见后上报市再开发办审查。

（五）项目审核、审批。发改、国土资源、住建、环保、经信等相关职能部门按规定办理立项、选址、环评、供地等相关审核、审批工作，其中涉及农转用与征收的，由国土资源部门依法办理土地农转用和征收手续。

五、城镇低效用地再开发的模式

城镇低效用地进行再开发利用的，可采取以下模式进行：

（一）政府主导再开发。城市基础设施、公共设施、公益事业、保障性安居工程和经营性房地产开发项目，由政府按现行政策主导再开发。

（二）市场主体实施再开发。为提高土地的利用率，对已取得国有土地使用权的，鼓励采取多种方式进行再开发：

1.原土地使用权人自行再开发。除政府主导再开发项目外，鼓励原国有土地使用权人自行实施再开发。

2.原土地使用权人联合再开发。同一低效用地区片内的原国有土地使用权人可以进行联合再开发，申请联合再开发的，可共同成立联合体（或公司），由原国有土地使用权人申请，政府在收回原国有土地使用权的同时，以调换、安置协议出让或挂牌出让方式直接供给联合体（或公司），联合体须明确约定每个成员所占比例。地块开发完成后，有关产权可以按照约定的比例分割登记到联合体成员名下（或分割转让到股东名下）。

3.原土地使用权流转再开发。鼓励市场主体收购相邻多宗地块（包括有合法手续的空地），申请集中再开发利用。

（三）村集体经济组织再开发。涉及市（镇）总体规划确定的城镇建设用地范围内的旧村改造、安置留地及批准拨用的工业标准厂房、公共设施和公益事业及农村解困房等项目建设可由村集体经济组织再开发。

（四）综合整治提升改造。积极引导原土地使用权人（或业主委员会、村委会）以幢、小区或村为单位，通过对消防设施、基础设施、公共设施和建筑物功能完善以及建筑立面改造，提升人居环境，推进城市有机更新。

六、城镇低效历史遗留用地的处置

列入城镇低效用地再开发范围内存在无合法用地手续且已使用的建设用地，在再开发前应当按照下列规定完善各类历史遗留用地手续：

（一）用地行为发生在1986年12月31日之前的，依当事人申请，国土资源、住建等相关职能部门调查认定权源合法，并经公告7天无异议的，由当地镇人民政府（街道办事处）审核，国土资源部门办理土地确权手续。属于集体土地的，还需提交村委会证明。

（二）用地行为发生在1987年1月1日—2009年12月31日之间的，在符合城乡规划和建筑质量安全、消防安全的前提下，对城市基础设施、公共设施、公益事业、保障性安居工程、符合相关规定条件的规上工业企业以及政府原因导致无合法手续的用地，可按存量建设用地上的违法行为进行处理（处罚）后，采取划拨或协议出让方式补办用地手续；对没收的建（构）筑物按市场评估作价，依法出售给土地权利取得人加以利用。其他违法用地，地上建（构）筑物原则上予以拆除。上述违法违章建（构）筑物已拆除到位的，视为违法用地行为的后果已主动消除，不再进行处理（处罚）。

用地报批涉及违法用地（违章建筑）的，应予以处理（处罚）到位，确实因客观因素暂未处理（处罚）到位的，由镇街进行调查并制订明确的政策处置方案（包括当事人出具相关承诺书），报市人民政府确认后，可暂时视为违法违章行为已消除先报批征收手续（包括农转用手续）。未处理（处罚）到位的，不得予以办理供地手续。

（三）用地行为发生在2010年1月1日之后的，按现行法律法规政策办理。

七、城镇低效用地涉及集体土地的征收政策

（一）城镇低效用地再开发利用涉及的村集体土地，由政府依法征收和开发利用，征地补偿费和被征地农民基本生活保障按《瑞安市人民政府办公室转发市国土资源局关于瑞安市城镇低效用地和“三改一拆”土地涉及征地补偿若干意见的通知》（瑞政办〔2014〕17号）规定执行。安置留地按征收土地政府使用面积的15%安排给被征地村集体，规划功能为商住用途，且容积率最高不得超过2.3（若现有控规已明确容积率在2.3以下的，按现有规划执行）。村集体若能积极配合政府拆除违法建筑、“净地”交地的，市人民政府再予以提高3个百分点作为奖励。

（二）本细则所指安置留地面积均为毛用地面积（包括公共用地带征部分）。安置留地项目负担公共用地带征规定：公共道路、公共绿化带由安置留地项目负担带征一半。若公共道路规划宽度≥30米的，则由安置留地项目负担带征15米；若公共绿化带规划宽度≥20米的，则由安置留地项目负担带征10米。

若公共道路、公共绿化带已由政府组织征收并实施的，则安置留地项目应扣减需相应负担带征部分的土地面积。

（三）安置留地和安置留地指标可以采取以下方式处置，并由村民会议或者村民代表会议讨论决定：

1.自建自用。村民自住型安置留地项目用地，可以协议方式出让给村集体经济组织，由村集体经济组织自建或委托有资质的建设单位代建。

2.公开出让。安置留地在进行规划选址并办理农用地转用与征收审批手续后，由市人民政府通过招拍挂方式公开出让土地，土地出让价款按照成交总额的1.5%计提国有土地收益基金并按标准扣除征地成本后的收益，全额归村集体所有。

3.政府回购。安置留地指标确需回购的，报市人民政府“一事一议”研究确定后，可以由市人民政府予以有偿收回安置留地指标。

（四）安置留地选址原则上不得跨镇街进行。安置留地提倡由政府集中选址、统一规划、统一建设。

八、供地方式的确定

城镇低效用地再开发按以下规定办理供地手续：

（一）招拍挂公开出让。符合以下情形之一的，以招拍挂公开出让方式供地：

1.规划用于商品住宅等经营性房地产开发项目的城镇低效用地；

2.已取得合法用地手续，原划拨决定书或土地出让合同明确约定改变土地使用条件要实行招拍挂出让的城镇低效用地；

3.除以协议出让、划拨、租赁方式供地外的其他历史遗留城镇低效用地。

（二）协议出让。符合以下情形之一的，以协议出让方式办理供地手续：

1.已经取得合法产权的项目用地，原划拨决定书或土地出让合同未明确规定或约定在一定条件应当由政府收回国有土地使用权的；

2.已使用但因政府原因导致无合法用地手续的建设用地，用地行为发生在1987年1月1日—2009年12月31日之间，具有以下情形之一的，可采取协议出让方式补办用地手续:

（1）已取得项目立项批准或规划选址等相关建设前期审批手续的;

（2）在我市开展的历史遗留用地统一清理补办工作中，已完成部分补办手续的；

（3）因政府拆迁原因，有市人民政府相关安置文件或批示件的；

（4）镇人民政府（街道办事处）或工业园区管委会等已收取部分土地价款且未退还的;

（5）其他可证明确属政府原因造成的历史遗留用地。

以上所有政府原因导致无合法手续的土地，均需经属地镇人民政府（街道办事处）或工业园区管委会集体讨论并形成一致意见后，报市人民政府“一事一议”研究认定。

3.符合产业政策，亩产税收（包括无合法用地手续的建设用地面积）近两年连续达到15万元/亩以上的规上工业企业，其合法用地周边存在部分已使用但无合法用地手续的历史遗留用地，且用地行为发生在1987年1月1日—2009年12月31日之间的，允许按协议出让方式补办用地手续。

4.对单宗用地面积不超过3亩，且多宗累计面积不超过再开发项目用地总面积10%的边角地、夹心地、废弃地等零星土地（以下简称“三地”），允许以协议出让方式供给邻宗的土地使用权人一并集中开发利用。再开发地块涉及“三地”等零星新增建设用地的，需纳入土地利用年度计划；

5.有合法手续的工业项目，其土地性质为集体建设用地的，可申请征收为国有，以协议出让方式供地。

拟以协议出让方式供地的，由市人民政府牵头，召集财政、审计、国土资源、住建、监察等有关部门集体讨论同意后，在《瑞安日报》和市政府门户网站上公示不少于5个工作日且无异议的，按照国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》规定办理，允许以批准再开发时间为起点，按用途法定最高年限重新签订土地出让合同。缴纳土地出让金数额应委托有资质的评估机构按市场价进行评估。

（三）划拨供地。用地行为发生在1987年1月1日—2009年12月31日之间的城市基础设施、公共设施、公益事业、保障性安居工程等历史遗留用地，在符合城乡规划和建筑质量安全、消防安全的前提下，可按划拨方式予以补办用地手续。

（四）批准租赁。通过征收后的集体土地并近期内（指5年以上）确实无法按城乡规划实施开发利用的，按规定纳入土地储备后，经市人民政府批准，将土地租赁给属地镇街（或国有独资公司），由属地镇街（或国有独资公司）按规定报批临时建设。临时建设可以用于市政基础设施、绿地，也可以作为拆迁时的临时过渡周转房等使用；临时建设作为工业标准厂房使用的，用地规模原则上须在20亩以上。临时建设年限控制在5年之内，5年到期后仍无法按城乡规划实施的，可予以续期。租赁人应向当地镇街（或国有独资公司）作出承诺，在临时建设期限内，政府需要实施城乡规划的，应当由政府无偿收回土地使用权，地上临时建筑不予以补偿。

（五）批准拨用。城镇低效用地属集体土地的，在符合城乡规划并由村集体自行拆除地上建筑物（构筑物）的前提下，经市人民政府批准允许以集体建设用地使用方式供地给村集体经济组织，用于建设农村解困房、公共设施和公益事业设施，如包括农村农贸市场、农村文体活动中心、农村公共绿地、农村公共停车场、村办公楼及农村公益性养老设施等建设项目。按国家规定设置标准农村公益性养老设施严重缺乏的，可予以适当考虑安排，但必须严格按照有关程序进行审批。

在城镇低效用地再开发过程中，涉及的村集体经济组织能积极配合政府拆迁、征收的，市人民政府可以在规划功能为工业用途的低效用地上，以集体建设用地使用方式安排部分用地给被征地村集体经济组织建设工业标准厂房。

批准使用集体建设用地的，需报市人民政府“一事一议”研究确定。村标准厂房由村经济合作社申请，其他村公共设施和公益事业项目可由村民委员会申请。

九、激励政策

（一）除公开招拍挂出让的项目外，其他城镇低效用地再开发项目可减半收取城市基础设施配套费。

（二）市场主体实施再开发相关政策：

1.在不改变土地使用功能的前提下，鼓励原国有土地使用权人对工业厂房进行改建、扩建、拆建提高容积率的，不再增缴土地出让金。

2.取得合法审批5年以上，且已用于生产的工业用地，合法用地面积原则上不得小于20亩。在不改变土地使用功能的前提下，经依法批准对原厂房地上建（构）筑物进行重建、改建、扩建的工业企业，申请对改造后增加部分的建筑面积，符合规划相关经济技术指标和消防安全，允许对增加部分的建筑面积进行产权分割登记。分割登记以幢或层作为最小分割单元进行，具体分割登记按国土资源、住建部门相关规定办理。对改造后增加部分的建筑面积，不再补缴土地出让金。

3.已取得合法产权证（指房屋产权证和国有土地使用权证）的工业用地，由于原企业出现严重债务危机问题而申请产权分割登记。经市人民政府核准，允许在不改变土地使用功能的前提下，对符合规划相关经济技术指标和消防安全的原建（构）筑物或通过改造后的建（构）筑物进行分割登记，分割登记以幢或层作为最小分割单元，具体分割登记按国土资源、住建部门相关规定办理。对通过改造后增加部分的建筑面积，不再补缴土地出让金。

4.对改变土地用途，利用符合规划要求的现有建筑物或对现有建筑物进行拆建后从事“三产”经营活动的，按《瑞安市人民政府印发关于企业自行实施退二进三若干规定的通知》（瑞政发〔2014〕39号）规定向住建、国土资源部门提出申请，办理有关手续。

5.对不改变土地用途、利用现有建筑物临时改变使用功能从事“三产”经营活动的，按《瑞安市现有建筑物临时改变房屋用途管理规定》（瑞政办〔2014〕105号）规定向住建、国土资源部门提出申请，办理有关手续。

（三）对近期内城乡规划无法实施的土地，因临时建设利用需要，涉及已有合法产权项目拆移的，允许该类合法项目在原有土地用途、建筑规模、用地面积不变的前提下，用地位置在实施单元内可以适当调整移位进行优化集中，并给予办理相关审批手续及产权登记。

（四）城镇低效用地进行再开发利用，涉及国有土地出让或租赁后的收入，在扣除各项成本后属政府纯收益部分的市、镇（街道）分成比例确定如下：

1.再开发项目规划功能为经营性房地产项目的，收益部分市、镇（街道）可按6:4的比例分配；

2.其他规划功能的再开发项目，收益部分市、镇（街道）可按3:7的比例分配；

3.情况特殊的项目，报经市人民政府研究决定后，可以适当调整镇街的收益部分分配比例。

镇街留成部分作为镇街城镇低效用地再开发工作的专项资金和经费。

十、其他规定

本细则自2014年9月10日起施行。《瑞安市人民政府办公室关于印发瑞安市城镇低效用地再开发利用涉及村集体土地的若干政策（试行）的通知》（瑞政办〔2014〕14号）同时废止。