项目名称：瑞安市湖岭镇主镇区控制性详细规划修改（A-2-4～A-2-7、A-2-11、B-10-1～B-10-4、C-1-2～C-1-7、C-2-1～C-2-9、C-3-1～C-3-6、C-7-10、D-8-2～D-8-5、D-9-1～D-9-7、D-10-2～D-10-6地块）
审批时间：2025.6.14
市府批文号：瑞政发﹝2025﹞47号
编制单位：瑞安市城乡规划设计研究院
规划范围：
本次规划修改共5个范围，分别位于湖岭镇主镇区的湖西村、湖源村、汇川村和大岭垟村，涉及地块编号为A-2-4～A-2-7、A-2-11、B-10-1～B-10-4、C-1-2～C-1-7、C-2-1～C-2-9、C-3-1～C-3-6、C-7-10、D-8-2～D-8-5、D-9-1～D-9-7、D-10-2～D-10-6等47个地块，总用地面积约72.66公顷。
项目必要性：
在国土空间规划的新形势下，原控制性详细规划在理念、标准、管控方式等方面均存在显著差异。调整原控制性详细规划需遵循新的规划理念和技术要求，确保与国土空间规划的目标和管控要求相协调。
《瑞安市湖岭镇主镇区控制性详细规划》（原控规）自2013年获批以来，共修改过5次，最近一次修改是在2022年，尚未与国土空间规划相结合。镇区内部分用地的谋划违背了“三区三线”的管控要求，如原山前村片区的规划路网、三十四溪上的桥梁、湖源村沿溪区块、主镇区内的部分文体用地、小学用地等均涉及永久基本农田，该类地块今后均无法建设，规划建议取消或另选址。
此外，由于近些年湖岭镇的城市发展，部分地块的使用情况和用地边界与原控规不符，如湖岭镇环卫所、湖岭卫生院区块、沿三十四溪道路等，规划建议以现状用地界线为基础对其进行调整；同时为完善镇区城市功能，近期策划的一些项目亦与原控规的用地布局相违背，如加油站项目、湖源村解困房、小学项目、社区服务设施项目、汇川村民俗中心、文化设施项目、湖岭二小改华侨高级中学等，规划应结合“三区三线”管控范围，落实上述项目的用地，并优化相关地块的边界。
综上所述，本次规划修改应核查原控规局部区块是否符合“三区三线”的管控要求，并根据国土空间规划的用地分类标准，重新梳理原控规的用地性质，划分部分现状建筑用地范围，落实相关城市建设项目。同时对《瑞安市湖岭镇主镇区控制性详细规划》局部地块的用地界线及相关内容作出相应的衔接与修改。规划修改将根据相关规范的要求进行规划修改分析论证，并修改控规相关内容，以便科学指导下一步的项目建设。
规划修改内容：
1、道路交通组织修改
考虑到加油站及工业地块在瑞枫公路上的开口需求，同时该点东、西两侧相近处均存在现状公交站，该点规划港湾式停靠站的设置实用性不大，故取消加油站南侧的港湾式停靠站。
结合“三区三线”管控范围，湖岭卫生院周边的规划道路暂无建设的可能，故规划取消区块内的路网设置，同时取消三十四溪上的规划桥梁，卫生院前的规划道路以现状为基础划出。
为确保三十四溪南侧道路的通达性，规划将沿溪现状道路划出，作为区域内道路网，道路红线宽度与现状一致，保持9米。同时规划考虑到道路网的便捷性并结合拟选址城镇社区服务设施地块的区位，将源中路（岩松公路以北路段）道路线型往北移动，接沿溪道路，道路红线宽度由18米调整至9米。
2、用地性质、用地面积及地块编号的修改
修改范围一：规划取消港湾停靠站后，区块内的防护绿地按县道10米的防护要求进行控制，面积为1397㎡。考虑到加油站站内埋地油罐需同站外建筑物及道路有安全距离，因此规划在征地范围东首选约2074㎡的用地作为加油站地块，用地性质为090105(B15)(公用设施营业网点用地)，地块编号为A-2-19；征地范围内的剩余地块则与原控规一致按100102(M2)(二类工业用地)控制，用地面积为4986㎡，地块编号为A-2-6。其余地块则结合永农和现状相应划出。
修改范围二：结合“三区三线”管控范围对区块内的用地重新布局，并落实相应的拟建设项目。其中主要地块C-2-5地块(湖岭卫生院)为0806(A5)(医疗卫生用地)，用地面积21553㎡；C-3-6地块(红太阳项目)为070102(R2)(二类城镇住宅用地)，用地面积15003㎡；D-9-3地块(湖源解困房)为070102(R2)(二类城镇住宅用地)，用地面积10473㎡；D-9-6地块(社区服务设施)为0702(Rcs)(城镇社区服务设施用地)，用地面积2333㎡；D-9-8和D-9-9地块(小学项目)为080403(A33)(中小学用地)，用地面积分别为8443㎡、17642㎡。同时在沿溪道路南侧的新建成区沿线新增10米的公园绿地为堤岸保护留足空间。剩余地块的编号与面积调整详见“修改地块指标一览表（修改前后对比）”。
修改范围三：在太平山上落实一处民俗中心，用地性质为0704(Rvs)(农村社区服务设施用地)，用地面积为420㎡，地块编号C-4-7。
修改范围四：根据主镇区的城市功能需求，将原用地南北划分为两块，其中C-7-10为0803(A2)(文化用地)，用地面积4572㎡；C-7-11为120803(S33)(社会停车场用地)，用地面积5459㎡。
修改范围五：结合湖岭镇的教育设施谋划以及教育局提供的华侨高中范围线，规划合并B-10-4地块周边的绿地后，将该地块由C2(A33(小))(小学用地)调整为080403(A33)(中小学用地)，作为高级中学，用地面积调整至34594㎡。
3、用地指标的修改
本次规划修改主要由于主镇区多个项目的落地，同时结合“三区三线”的管控范围而对各区块的用地重新布局，并结合实际建设需求落实相关指标。其中A-2-19地块(加油站)的建筑密度≤30%，建筑限高≤12米，容积率≤0.8，绿地率≥5%；D-9-6地块(社区服务设施)的建筑密度≤50%，建筑限高≤24米，容积率≤2.0，绿地率≥10%；C-4-7地块(民俗中心)的建筑密度≤50%，建筑限高≤12米，容积率≤1.0，绿地率≥10%；C-7-10地块(文化设施)的建筑密度≤35%，建筑限高≤24米，容积率≤1.0，绿地率≥15%；B-10-4地块(华侨高中)按24班高级中学的要求建设。城镇住宅用地按《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)控制，农村宅基地按宅基地指标要求设置，其余地块具体修改指标详见修改地块指标一览表（修改前后对比）。
4、市政设施修改
本次规划修改涉及局部路网的调整以及建设用地的布局优化，因此需重新测算市政设施需求量；计算方法结合原控规，并与原控规方式一致。
给水工程：本次修改前总用水量为9899.58m³/日；修改后总用水量为9249.23m³/日，减少了650.35m³/日。
排水工程：平均日污水量按最大日生活用水量的80%计，考虑日变化系数1.5，本规划修改前平均日污水量为 5279.78m³；修改后平均日污水量为4932.92m³，减少了346.86m³。
电力工程：本次规划修改前总用电负荷为5.26万千瓦；修改后总用电负荷为5.13万千瓦，减少了0.13万千瓦。
电信工程：居住用地按100线/公顷，公共设施用地按50线/公顷，生产设施用地和仓储用地按30线/公顷，本规划修改前需总装机数为15802线；修改后需总装机数为15015线，减少了793线。
燃气工程：规划修改前总用气量为391.78万标准立方米/年；规划后总用气量为382.77万标准立方米/年，减少了9.01万标准立方米/年。
附表1：规划用地平衡表（修改前后对比）
类别代号 | 用地名称 | 面积(h㎡) | 比例（%） | 人均(㎡/人) |
修改前 | 修改后 | 修改前 | 修改后 | 修改前 | 修改后 |
R | 居住用地 | 135.26 | 123.66 | 49.35 | 47.17 | 48.83 | 50.27 |
其中 | 070102(R2) | 二类居住用地 | 135.26 | 122.51 |
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0702(Rcs) | 城镇社区服务设施用地 | 0 | 0.23 |
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070302(Rv2) | 二类农村宅基地 | 0 | 0.88 |
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0704(Rvs) | 农村社区服务设施用地 | 0 | 0.04 |
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C | 公共设施用地 | 44.24 | 51.79 | 16.14 | 19.76 | 15.98 | 21.05 |
其中 | 0801(A1)(C1) | 行政管理用地 | 4.41 | 3.67 |
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080403(A33)(C2) | 教育机构用地 | 18.69 | 21.32 |
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0803(A2)(C3) | 文体科技用地 | 8.67 | 13.08 |
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0806(A5)(C4) | 医疗保健用地 | 7.18 | 7.0 |
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0901(B1)(C5) | 商业金融用地 | 4.03 | 5.25 |
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090105(B15) | 加油加汽站用地 | 0 | 0.21 |
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C6 | 集贸市场用地 | 1.26 | 1.26 |
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M | 生产设施用地 | 0.65 | 0.5 | 0.24 | 0.19 | 0.23 | 0.20 |
其中 | M1 | 一类工业用地 | 0 | 0 |
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100102(M2) | 二类工业用地 | 0.65 | 0.5 |
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W | 仓储用地 | 1.47 | 1.47 | 0.54 | 0.56 | 0.53 | 0.6 |
其中 | W1 | 普通仓储用地 | 1.47 | 1.47 |
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T | 对外交通用地 | 1.17 | 1.17 | 0.43 | 0.45 | 0.42 | 0.48 |
其中 | T1 | 公路交通用地 | 1.17 | 1.17 |
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S | 道路广场用地 | 53.87 | 51.36 | 19.66 | 19.59 | 19.45 | 20.88 |
其中 | S1 | 道路用地 | 48.56 | 46.62 |
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S2 | 广场用地 | 5.31 | 4.19 |
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120803(S33) | 社会停车场用地 | 0 | 0.55 |
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U | 工程设施用地 | 3.22 | 3.18 | 1.17 | 1.21 | 1.16 | 1.29 |
其中 | U1 | 公用工程用地 | 2.72 | 2.36 |
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1302(U21) | 排水用地 | 0 | 0.09 |
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1309(U22)(U2) | 环卫设施用地 | 0.12 | 0.13 |
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U3 | 防灾设施用地 | 0.38 | 0.38 |
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1312(U9) | 其他公用设施用地 | 0 | 0.22 |
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G | 绿地 | 34.19 | 29.04 | 12.47 | 11.07 | 12.34 | 11.80 |
其中 | 1401(G1) | 公共绿地 | 27.15 | 23.12 |
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1402(G2) | 防护绿地 | 7.04 | 5.92 |
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建设用地 | 274.07 | 262.17 | 100 | 100 | 98.94 | 106.57 |
E | 水域和其他用地 | 156.13 | 168.03 |
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其中 | 1701(E1) | 水域 | 66.03 | 66.39 |
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01、03（E2） | 农林用地 | 69.4 | 97.57 |
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E3 | 牧草和养殖用地 | 0 | 0 |
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E5 | 墓地 | 0 | 0 |
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E6 | 未利用地 | 0 | 0 |
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发展备用地 | 2.63 | 2.63 |
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生态控制用地 | 1.44 | 1.44 |
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旅游服务基地（C5） | 16.63 | 0 |
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规划范围面积(h㎡) | 430.20 | 430.20 |
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备注：本次规划修改后，湖岭镇主镇区人口规模调整为2.46万人。
附表2：修改地块指标一览表（修改前后对比）
规划修改 | 规定性指标 | 指导性指标 |
地块 编号 | 用地性质 | 用地面积(㎡) | 建筑 密度 ≤(％) | 容积 率≤ | 建筑 限高 ≤（米） | 绿地 率≥(％) | 机动车位(个) | 非机 动车位(个) | 配套 设施 | 居住 户数(户) | 居住 人数(人) | 备注 |
修改前 | A-2-4 | U2 | 1237 | 30 | 0.8 | 12 | 15 | - | - | - | - | - | 垃圾中转站 |
A-2-5 | G2 | 4362 | - | - | - | 90 | - | - | - | - | - |
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A-2-6 | M2 | 6512 | 50 | 2.0 | 24 | 20 | - | - | - | - | - |
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A-2-7 | G1 | 5648 | - | - | - | 70 | - | - | 厕 | - | - |
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A-2-11 | G2 | 1903 | - | - | - | 90 | - | - | - | - | - |
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修改后 | A-2-4 | 1309(U22) | 1289 | 30 | 0.8 | 12 | 15 | - | - | - | - | - | 垃圾中转站 |
A-2-5 | 01 | 765 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
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A-2-6 | 100102(M2) | 4986 | 55 | ≥2.0 | 50 | 5 | 按相关规范配置 | - | - | - |
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A-2-7 | 01 | 7405 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
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A-2-11 | 01 | 2062 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
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A-2-19 | 090105(B15) | 2074 | 30 | 0.8 | 12 | 5 | 按相关规范配置 | - | - | - |
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A-2-20 | 1402(G2) | 1397 | - | - | - | 10 | - | - | - | - | - |
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修改前 | B-10-1 | G2 | 1377 | - | - | - | 90 | - | - | - | - | - |
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B-10-2 | G1 | 1067 | - | - | - | 70 | - | - | - | - | - |
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B-10-3 | G1 | 1025 | - | - | - | 70 | - | - | - | - | - |
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B-10-4 | C2(A33(小)) | 31054 | 30 | 0.8 | 24 | 35 | 按相关规范配置 | - | - | - | Ⅱ类36班 |
修改后 | B-10-4 | 080403(A33) | 34594 | 50 | 1.2 | 24 | 20 | 按相关规范配置 | - | - | - | 24班 |
修改前 | C-1-2 | S2 | 8176 | - | - | - | 15 | - | - | - | - | - |
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C-1-3 | G2 | 1545 | - | - | - | 90 | - | - | - | - | - |
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C-1-4 | R2 | 19055 | 30 | 2 | 50 | 30 | 按相关规范配置 | - | 191 | 611 | 兼容15%商业 |
C-1-5 | G1 | 8756 | - | - | - | 70 | - | - | - | - | - |
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C-1-6 | G2 | 2762 | - | - | - | 90 | - | - | - | - | - |
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C-1-7 | R2 | 22439 | 30 | 1.6 | 24 | 30 | 按相关规范配置 | - | 180 | 576 |
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修改后 | C-1-2 | 01 | 62612 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
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C-1-3 | 1402(G2) | 1686 | - | - | - | 90 | - | - | - | - | - |
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C-1-4 | 070102(R2) | 13123 | 30 | 2 | 36 | 30 | 按相关规范配置 | - | 131 | 421 |
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C-1-5 | 1402(G2) | 414 | - | - | - | 90 | - | - | - | - | - |
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C-1-6 | 070102(R2) | 3748 | 32 | 1.6 | 27 | 30 | 按相关规范配置 | - | 30 | 96 |
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修改前 | C-2-1 | G2 | 1563 | - | - | - | 90 | - | - | - | - | - |
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C-2-2 | R2 | 8001 | 30 | 1.6 | 24 | 30 | 按相关规范配置 | - | 64 | 205 |
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C-2-3-1 | E2 | 2962 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
|
C-2-3-2 | E2 | 2771 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
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C-2-4 | C3 | 11547 | 35 | 1.0 | 24 | 35 | 按相关规范配置 | - | - | - |
|
C-2-5 | C4 | 23387 | 30 | 1.0 | 24 | 35 | 按相关规范配置 | - | - | - | 卫生院 |
C-2-6 | R2 | 3381 | 30 | 1.6 | 24 | 30 | 按相关规范配置 | - | 27 | 86 |
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C-2-7 | R2 | 29201 | 30 | 1.6 | 24 | 30 | 按相关规范配置 | 开 | 234 | 749 |
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C-2-8 | S2 | 3053 | - | - | - | 15 | - | - | - | - | - | 停车场 |
C-2-9 | C2(幼) | 3359 | 30 | 0.8 | 15 | 35 | 按相关规范配置 | - | - | - | 6班新建 |
修改后 | C-2-1 | 1402(G2) | 1568 | - | - | - | 90 | - | - | - | - | - |
|
C-2-2 | 070102(R2) | 7357 | 32 | 1.6 | 27 | 30 | 按相关规范配置 | - | 59 | 188 |
|
C-2-3 | 03 | 1961 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
|
C-2-4 | 01 | 13810 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
|
C-2-5 | 0806(A5) | 21553 | 30 | 1.0 | 24 | 35 | 按相关规范配置 | - | - | - | 卫生院 |
C-2-6 | 070302(Rv2) | 1467 | 40 | 1.4 | 14.5 | - | - | - | - | 12 | 38 |
|
C-2-7 | 03 | 1169 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
|
C-2-8 | 01 | 3138 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
|
C-2-9 | 03 | 961 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
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C-2-10 | 01 | 30124 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
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C-2-11 | 1401(G1) | 1877 | - | - | - | 70 | - | - | - | - | - |
|
修改前 | C-3-1 | E1 | 9389 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
|
C-3-2 | G1 | 1863 | - | - | - | 70 | - | - | - | - | - |
|
C-3-3 | R2 | 8261 | 30 | 1.6 | 24 | 30 | 按相关规范配置 | - | 66 | 211 |
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C-3-4 | E1 | 26639 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
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C-3-5 | G1 | 9136 | - | - | - | 70 | - | - | 厕 | - | - |
|
C-3-6 | E2 | 4752 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
|
修改后 | C-3-1 | 1701 | 37358 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
|
C-3-2 | 01 | 878 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
|
C-3-3 | 1401(G1) | 3235 | - | - | - | 70 | - | - | - | - | - |
|
C-3-4 | 01 | 11971 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
|
C-3-5 | 070102(R2) | 3125 | 32 | 1.6 | 27 | 30 | 按相关规范配置 | - | 25 | 80 |
|
C-3-6 | 070102(R2) | 15003 | 32 | 1.6 | 27 | 30 | 按相关规范配置 | - | 119 | 382 |
|
修改后 | C-4-7 | 0704(Rvs) | 420 | 50 | 1.0 | 12 | 10 | 按相关规范配置 | - | - | - |
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修改前 | C-7-10 | C1(A1) | 10031 | 25 | 1.2 | 24 | 35 | 按相关规范配置 | - | - | - |
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修改后 | C-7-10 | 0803(A2) | 4572 | 35 | 1.0 | 24 | 15 | 按相关规范配置 | - | - | - |
|
C-7-11 | 120803(S33) | 5459 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
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修改前 | D-8-2 | G1 | 10218 | - | - | - | 70 | - | - | - | - | - |
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D-8-3 | R2 | 4271 | 30 | 1.6 | 24 | 30 | 按相关规范配置 | - | 34 | 109 |
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D-8-4 | C1 | 1506 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 现状保留 |
D-8-5 | R2 | 9491 | 30 | 1.6 | 24 | 30 | 按相关规范配置 | - | 76 | 243 |
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修改后 | D-8-2 | 1401(G1) | 2587 | - | - | - | 70 | - | - | - | - | - |
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D-8-3 | 070102(R2) | 5296 | 32 | 1.6 | 27 | 30 | 按相关规范配置 | - | 42 | 135 |
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D-8-4 | 0801(A1) | 1729 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 现状保留 |
D-8-5 | 070102(R2) | 10547 | 32 | 1.6 | 27 | 30 | 按相关规范配置 | - | 84 | 270 |
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D-8-6 | 1401(G1) | 1583 | - | - | - | 70 | - | - | - | - | - |
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修改前 | D-9-1 | E1 | 23555 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
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D-9-2 | G1 | 4006 | - | - | - | 70 | - | - | - | - | - |
|
D-9-3 | R2 | 23181 | 30 | 1.6 | 24 | 30 | 按相关规范配置 | - | 185 | 592 |
|
D-9-4 | E1 | 33883 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
|
D-9-5 | G1 | 6175 | - | - | - | 70 | - | - | - | - | - |
|
D-9-6 | R2 | 36346 | 30 | 1.6 | 24 | 30 | 按相关规范配置 | - | 291 | 931 |
|
D-9-7 | R2 | 32614 | 30 | 1.6 | 24 | 30 | 按相关规范配置 | - | 261 | 835 |
|
修改后 | D-9-1 | 1701 | 59703 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
|
D-9-2 | 1401(G1) | 1936 | - | - | - | 70 | - | - | - | - | - |
|
D-9-3 | 070102(R2) | 10473 | 32 | 1.6 | 27 | 30 | 按相关规范配置 | - | 83 | 267 |
|
D-9-4 | 0901(B1) | 12226 | 35 | 1.6 | 30 | 30 | 按相关规范配置 | - | - | - |
|
D-9-5 | 0803(A2) | 51034 | 35 | 1.6 | 24 | 30 | 按相关规范配置 | - | - | - |
|
D-9-6 | 0702(Rcs) | 2333 | 50 | 2.0 | 24 | 10 | 按相关规范配置 | - | - | - |
|
D-9-7 | 01 | 3865 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
|
D-9-8 | 080403(A33) | 8443 | 30 | 0.8 | 24 | 35 | 按相关规范配置 | - | - | - | Ⅱ类36班 |
D-9-9 | 080403(A33) | 17642 | 30 | 0.8 | 24 | 35 | 按相关规范配置 | - | - | - |
D-9-10 | 1401(G1) | 1977 | - | - | - | 70 | - | - | - | - | - |
|
D-9-11 | 1401(G1) | 2727 | - | - | - | 70 | - | - | - | - | - |
|
修改前 | D-10-2 | G1 | 12211 | - | - | - | 70 | - | - | - | - | - |
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D-10-3 | C5 | 166276 | 35 | 1.6 | 50 | 30 | 按相关规范配置 | 厕 | - | - |
|
D-10-4 | U1 | 2988 | 30 | 0.8 | 12 | 15 | - | - | - | - | - | 公路养护 |
D-10-5 | G2 | 2807 | - | - | - | 90 | - | - | - | - | - |
|
D-10-6 | U1 | 628 | 30 | 0.8 | 12 | 15 | - | - | - | - | - | 污水提升站 |
修改后 | D-10-2 | 1401(G1) | 1944 | - | - | - | 70 | - | - | - | - | - |
|
D-10-3 | 01 | 151506 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
|
D-10-4 | 0801(A1) | 2321 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
|
D-10-5 | 1302(U21) | 915 | 30 | 0.8 | 12 | 15 | - | - | - | - | - | 污水提升站 |
D-10-6 | 070302(Rv2) | 5218 | 40 | 1.4 | 14.5 | - | - | - | - | 43 | 138 |
|
D-10-7 | 070302(Rv2) | 1792 | 40 | 1.4 | 14.5 | - | - | - | - | 15 | 48 |
|
D-10-8 | 070302(Rv2) | 124 | 40 | 1.4 | 14.5 | - | - | - | - | 1 | 3 |
|
D-10-9 | 070302(Rv2) | 210 | 40 | 1.4 | 14.5 | - | - | - | - | 2 | 6 |
|
D-10-10 | 1312(U9) | 2171 | 30 | 0.8 | 12 | 15 | - | - | - | - | - | 公路养护 |
原图.zip压缩.zip