一、制定背景

因《中华人民共和国土地管理法》的修订和《浙江省土地管理条例》的实施，以及《瑞安市城中村改造征收集体所有土地涉及房屋补偿实施办法（试行）》（瑞政办〔2018〕61 号）的失效，我市亟需制定征地补偿工作的指导政策，规范我市征收集体所有土地涉及房屋补偿工作。

二、制定依据

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《浙江省土地管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

三、制定目的

为规范征收集体所有土地涉及房屋补偿工作，维护征收集体所有土地范围内房屋所有权人的合法权益，结合我市实际情况，制定出台《瑞安市征收集体所有土地涉及房屋补偿实施办法》。

四、制定主体

本次制定工作由市城市更新中心牵头，联合各职能部门研究探讨制定。先由市城市更新中心拟定初稿，再通过征求意见、部门讨论会、专题会议后修改，最后提交市政府常务会议审议。

五、主要内容

《瑞安市征收集体所有土地涉及房屋补偿实施办法》共分一般规定、征收管理、征地房屋补偿安置原则、补偿标准与安置方式、奖励措施、安置房建设与分配、法律责任、附则共计八条。重点内容如下：

（一）房地产评估机构由征地范围内房屋所有权人在征地预公告发布后协商选定。在规定期限内不能协商选定的，按照少数服从多数的原则投票，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。选定程序参照《温州市国有土地上房屋征收评估工作指引》的相关规定执行。

（二）征地房屋中与主体建筑有关已取得合法产权的地下层（地下室）不计算安置建筑面积；夹层、阁楼等其他类似情形已取得合法产权或经认定为合法建筑的，合法建筑面积并入主体建筑计算安置建筑面积。

（三）本办法第三条第五款统一了我市征地房屋宅基地及附属用房(或其他用房)的认定及补偿标准，减少征迁工作中因附属用房认定和补偿问题产生的争议，确保征地拆迁工作的公平、公正与透明，保障房屋所有权人的合法权益。

（四）本办法第四条第二款明确了征地房屋安置建筑面积的计算标准，其中包括合法村集体用房的补偿标准，确定三产用房的安置原则为办公用房和商业用房各50%。同时，还明确了征地范围内住房困难户的住房保障原则。

（五）房屋所有权人在规定时间内签约、腾空搬迁的，给予安置建筑面积奖励：一自然间落地式住宅房屋的安置建筑面积奖励最高不超过35 m²；水平式住宅房屋安置建筑面积奖励不超过征地房屋建筑面积20%，且每套水平式套房奖励的总面积最大不超过35㎡。具体奖励方式、标准在项目征地房屋补偿方案中予以明确。

其中，选择就地安置的改造项目安置总量无法就地安置的，其奖励标准应当根据项目实际情况进行下浮。征地村集体经济组织在征地房屋补偿方案规定时间内配合实施单位完成征地范围内全部征地房屋拆迁的，可给予不高于征地范围内征地房屋安置建筑面积总量（不含奖励面积）3%的三产用房建筑面积奖励。

六、注意事项

本办法施行前已发布征地房屋补偿方案的征地项目按原补偿方案执行。本办法施行后，《瑞安市征收集体土地范围内未登记房屋认定处置办法（修订）》（瑞政办〔2023〕86号）中对合法附属用房补偿安置规定与本办法不一致的，以本办法为准。今后上级颁布的法律、法规、政策与本办法不一致的，以上级颁布的法律、法规、政策规定为准。

七、一问一答

一问：什么时候选定房地产评估机构？

答：征地预公告发布后即可启动房地产评估机构的选定程序，具体流程可参照《温州市国有土地上房屋征收评估工作指引》的相关规定执行。实施单位可在评估机构候选名单公示后发布协商选定房地产评估机构的通知，房屋所有权人在十日内不能协商选定的，实施单位可通过投票、摇号、抽签等方式随机确定房地产评估机构。

二问：征地房屋补偿费如何计算？

答：征地房屋补偿费包括征地房屋价值、搬迁费（回迁费）、临时安置费、其他补偿费、差额安置建筑面积补助款等。其中，差额安置面积补助款=应安置建筑面积与征地房屋合法产权建筑面积的差额面积×补助单价。补助单价参照瑞安市安置留地指标政府收购价格控制标准（瑞政发〔2014〕67号）执行。

三问：征地房屋补偿方式有哪些？

答：房屋所有权人可选择货币补偿、产权调换、房票购房、宅基地建房等补偿方式中的一种方式。

四问：哪些房屋属附属用房？

答：位于主屋前后、左右等周边用地范围内的房屋建筑均属附属用房。另，以下未经宅基地审批，自然产权登记为住宅的建筑均属于附属用房：未经宅基地审批以自然产权登记为住宅的，除主屋外建设的厨房、柴房、卫生间、禽畜圈舍、农具房等房屋；属于原村集体组织统一划分的“三基”（指柴垛基、牲畜基、茅厕基）用地上建设的房屋；历年的地籍调查图、房屋普查图以及地形图上已标注为牲、厕等房屋。

八、关键词诠释

征地房屋宅基地：征地房屋宅基地范围包括主屋、庭院和附属用房占地范围内的土地；位于主屋前后、左右等周边用地范围内的房屋建筑均属附属用房。

差额安置建筑面积回购补偿款：按回购面积÷总应安置建筑面积×征地房屋货币补偿的总补偿金额计算。保留安置部分的补偿款按保留安置面积÷总应安置建筑面积×征地房屋产权调换的总补偿金额计算。

九、实施时间

本办法自2026年1月1日起施行。

十、解读机关及解读人

瑞安市城市更新中心 陈青华 0577-65467890

瑞安市城市更新中心 张怡  0577-65467890