一、修订背景

《瑞安市农村村民住房建设管理办法（试行）》（以下简称办法）自2015年1月1日起实施。两年多来，各相关镇街及基层站所严格按照本办法进行规范化审批，形成了一系列的审批流程，也获得了基层群众的高度认可。市住建局共审批了农村住房拆改5091.5间，建筑面积105.3万平方米。其中马屿镇1711间，建筑面积34.5万平方米；高楼镇534间，建筑面积10.8万平方米；陶山镇共审批1791.5间，建筑面积38.7万平方米；湖岭镇1055间，建筑面积21.3万平方米。

在实施过程中，各实施主体及行政相对人对该办法的适用范围及住房建筑面积标准的规定存在较大的争议，原办法对建筑建筑高度、立面、色彩规定不祥，导致村庄风貌不协调。2016年10月份以来，住建部、省建设厅进一步提高了农村村民建房的质量安全监管要求。因此，本次对办法的修订侧重于以下五个方面内容：

1.对办法使用范围进行明确；

2.对宅基地面积、建筑面积标准进行确认，解决住房面积核定中遇到的问题；

3.进一步发挥村庄建设规划引导作用；

4.增加建筑高度、层数、形态、色彩等要求，协调村容村貌。

5.增加农村村民建房过程质量安全监管内容。

二、主要修订内容

（一）拟修订后的办法共七章：1.总则、2.建房条件与标准、3.建设用地（宅基地）审批管理、4.规划管理、5.质量安全管理、6.监督管理、7.附则。

（二）因增加了建房过程质量安全监管，建议办法名称修改为：《瑞安市农村村民建房管理办法》。

（三）办法第一条：建议加入《村庄和集镇规划管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《关于切实加强农房建设质量安全管理的通知》（建村〔2016〕280号）和《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破除农民建房难的意见》作为依据。

（四）办法第二条的适用范围明确为：城镇规划建设用地范围外的农村村民使用宅基地新建、拆建、扩建、改建住房（以下统称农村村民住房建设），所涉及的规划、用地、建设审批及其监督管理，适用本办法。

（五）因行政区划调整，办法中的“镇人民政府”建议修改为“乡（镇）人民政府”。

（六）因《关于进一步加强危房治理改造工作的通知》（瑞政办〔2016〕191号）中放宽了四邻意见要求，对办法第七条第三款关于四邻和村集体意见的规定，建议删除“书面”。

（七）部分农村住房因年代久远，无法补办不动产权证。因此在办法第七条中增加第四款：有合法权源的宅基地，因历史原因不能登记或申请登记的，可不再办理不动产权证，由乡镇、街道牵头国土、住建等部门签署意见后，直接办理审批手续；不能提供合法权源的，如符合“一户一宅”等宅基地审批条件的，可按住房困难户审批

（八）在试行过程中，对宅基地对应的建筑占地面积和住宅建筑面积核定（按大、中、小户划分）存在较大争议，为便于操作和批后监管，在办法第九条中，对宅基地对应的建筑占地面积和住宅建筑面积核定标准进行统一标准，宅基地（自然间）相对应的建筑占地面积每间不超过48平方米，住房建筑面积不超过180平方米，并鼓励无房户、困难户到集镇已建集聚点居住。

（九）自“大拆大整”专项行动以来，出台了一些危旧房治理改造政策，原办法第十二条中关于危房改造的规定，建议修改为：“其房屋经鉴定为危房（且不属于地质灾害点）的，可按危房治理改造的有关规定执行。”

（十）为提升村庄风貌，体现江南水乡特色，达到新建建筑与地方特色、自然条件统一协调的目的，建议修改办法第二十二条，在乡村建设规划许可证中，增加“建筑形态、建筑色彩”的规划要求；修改办法第二十三条，增加对建筑高度（不超过14米）和层数（不超过四层）控制要求，并鼓励建设一批体现江南水乡特色的民居。

（十一）依据《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《关于切实加强农房建设质量安全管理的通知》（建村〔2016〕280号）等文件要求，办法增加了“第五章质量安全管理”内容，并删除了原办法中与新增部分重复的内容。具体修订内容与依据如下：

1.根据住房城乡建设部《关于切实加强农房建设质量安全管理的通知》，要求农房建设达到“五个基本”要求，其中之一是“基本的房屋结构设计”，另外在该通知中，要求“组织建筑、结构等专业设计人员下乡，提供到户技术咨询和指导服务”和“鼓励和引导技术单位开展农房建设咨询业务，通过政府购买服务等方式为农户提供专业、低价的设计施工服务”。因此，在办法第二十四中，对农村村民建房设计做了要求，明确要求设计单位参与参与农村建房关键节点验收和规划核实、竣工验收。在办法二十五条中，规定通过政府购买服务方式，为建房户提供设计与参与验收服务，并对采购价格做了限制（文本中限价为10元/平方米。经我局初步调查，建议控制在12元/平方米以下）。

2.依据《建设工程质量管理条例》（第四章 施工单位的质量责任和义务）和《建筑工程施工许可管理办法》第二条、第四条规定并结合我市对建筑工程质量安全管理的现行模式，第二十六条中，对不需办理施工许可证的采用备案方式进行管理；在办法第二十七条中，对需办理施工许可证的，明确需提供的资料、人员配备等内容。

3.依据《建筑工程施工许可管理办法》第十一条规定，在办法第二十八条中，明确了主管部门对施工条件发生变更的监管。

4.依据《建设工程质量管理条例》第三十三条（持证上岗）和《关于切实加强农房建设质量安全管理的通知》“五个基本”（基本合格的建筑工匠）和第五点关于加强农村建筑工匠队伍管理（行业协会）的要求，在办法第二十九、三十条中，对建筑工匠管理、培训及发挥行业协会自律作用等做了规定。

5.根据《建设工程质量管理条例》关于建设单位（建房户）、设计单位、施工单位及主管部门对工程质量的责任与义务，在办法第三十一、三十二、三十三条中，明确了各方主体在工程施工过程和竣工验收等环节，需对工程质量进行把关。

6.根据《建设工程质量管理条例》第十七条规定，在办法第三十四条中，明确了档案管理要求

（十二）建房户作为房屋所有人、使用人和责任人，应承担所建房屋的质量安全管理责任。因此在办法第三十五条，建议增加“建房户作为建设主体承担自建房质量安全管理的主体责任，对其建设行为和建设房屋的质量安全负总责”。

（十三）根据《建设工程质量管理条例》第二十八、六十四条规定，在办法第三十八条中增加对施工单位和参与监管的设计单位行政处理和处罚。

（十四）办法第三十四条建议修改为：“本办法自2017年5月1日起施行。之前我市有关农村村民住房建设管理规定与本办法不一致的，以本办法为准。”

（十五）办法中所附的“瑞安市农村村民住房建设审批流程图”中的审批环节建议修改为：“镇街在5个工作日内办结审批手续，占用农用地的，凭耕地占用税完税发票下发建设用地批准文件”。