为了保护人民群众生命和财产安全，改善人居环境，提升城市品位，维护公共利益，保障征地范围内房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，使被征收人得到公平补偿，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《瑞安市城中村改造征收集体所有土地涉及房屋补偿实施办法》等有关规定，现将《锦湖街道西门、瓦窑城中村（A、B、C地块）改造征收集体所有土地涉及房屋补偿方案(征求意见稿)》全文予以公布，并征求意见。

一、征求意见期限：2017年12月6日至2018年1月4日。

二、征求意见反馈方式：被征收人和社会各界人士如对征求意见稿有修改意见的，可以通过书面形式或信函、电子邮件方式反馈到瑞安市住房和城乡规划建设局或瑞安市锦湖街道办事处。   

瑞安市住房和城乡规划建设局

联系地址：瑞安大厦五楼503室

联系电话：0577-65891970 

电子邮箱：razsb@sina.com

邮政编码：325200

瑞安市锦湖街道办事处

联系地址：瑞安市瑞湖路158号204室

联系电话：0577-65661692

电子邮箱：289191902@qq.com

邮政编码：325200

附件：《锦湖街道西门、瓦窑城中村（A、B、C地块）改造征收集体所有土地涉及房屋补偿方案(征求意见稿)》

瑞安市人民政府  

2017年 12月6日  

锦湖街道西门、瓦窑城中村（A、B、C地块）改造征收集体所有土地涉及房屋补偿方案

(征求意见稿)

为了规范锦湖街道西门、瓦窑城中村（A、B、C地块）改造征收集体所有土地涉及房屋补偿（以下简称“征地房屋补偿”）工作，维护公共利益，保障征地范围内房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《瑞安市城中村改造征收集体所有土地涉及房屋补偿实施办法》及参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规及相关政策的规定，结合本城中村改造的实际情况，特制定本方案。

一、征地房屋补偿范围

锦湖街道西门、瓦窑城中村（A、B、C地块）改造范围：规划花园路以西，上河潭以东，西横河以南至西门河头交界（具体以征地范围图为准）。在上述集体所有土地征收范围内涉及对征地房屋所有权人（以下统称“房屋所有权人”）补偿的，适用本方案。

二、征地房屋补偿部门和实施单位

（一）征地房屋补偿部门：瑞安市国土资源局。

（二）征地房屋补偿实施单位（以下统称实施单位）：锦湖街道办事处。

三、征地房屋签约期限

自征地房屋补偿公告之日起 60日内。

四、征地房屋补偿安置原则

（一）征地房屋补偿安置以房屋《不动产权证书》或《土地使用证》《房屋所有权证》或者其他合法有效证件记载的用途、面积或通过其他方式可以确定的用途、面积计算。

（二）征地房屋房产土地权属未登记或登记不全的，由市征收集体土地涉及责令交地和国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办公室按《瑞安市城中村改造征地范围内因历史遗留问题未登记发证房屋认定处置暂行办法》(瑞政办[2017]167号)规定认定处置，认定结果在征地范围内公布。

（三）征地范围内违法建筑和超过批准期限的临时建筑，应当自行拆除，不予补偿安置；拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿，不予安置。

（四）征地房屋宅基地范围内的附属用房和房屋前后左右庭院上搭建、改建的其他用房等，给予适当补偿，不计算安置面积。其中已取得《房屋所有权证》的给予重置成新价补偿。

（五）房屋所有权人在国土部门公告《征地告知书》后，进行装修、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为的，不予补偿，不作为安置依据。

五、征地房屋补偿规定

（一）征地房屋的补偿费：包括房屋重置成新价、搬迁费（回迁费）、临时过渡安置费及其他补偿费等，具体标准如下：

1、房屋重置成新价：由房地产评估机构根据被征地房屋的等级、结构、建成年份、装修情况、合法产权（或认定）建筑面积等情况评估确定。

经认定给予适当补偿的征地房屋，其重置成新价按评估价的70%计算，给予适当补偿。

2、搬迁费（回迁费）按以下标准计算：

按征地房屋合法产权(或认定)建筑面积 20元/㎡标准计算。经认定给予适当补偿的征地房屋，其搬迁费（回迁费）按上述标准的70%计算。

选择产权调换安置的，实施单位应按上述标准支付回迁费。

3、临时安置费标准：

房屋所有权人自行解决过渡用房的，按征地房屋合法产权(或认定)建筑面积，住宅建筑面积每月 20元/㎡，商业（或认定为商业）用房建筑面积每月40元/㎡标准计算。

经认定给予适当补偿的征地房屋，其临时安置费按上述标准的70%计算。

实施单位应当自搬迁腾空验收合格之月起按补偿协议约定的临时安置费支付方式支付给房屋所有权人。

（1）房屋所有权人选择货币补偿的，实施单位应当在其搬迁腾空验收合格后一次性支付房屋所有权人6个月的临时安置费。

（2）房屋所有权人选择产权调换的，按搬迁腾空验收合格之月起至安置房交付后6个月止计算支付。

（3）房屋所有权人选择产权调换安置的，过渡期限为征地房屋搬迁腾空验收合格之月起36个月，超过过渡期限实施单位未提供用于选择产权调换安置房源的，实施单位应当自逾期之月起按最新标准的两倍支付临时安置费。

4、其他补偿费标准：

除上述外的其他地上附着物（构筑物）及其他设施不予补偿。征地房屋的水费、电费、电视、宽带费等费用，由房屋所有权人在领取搬迁腾空顺序号前自行到相关单位缴清。

（二）征地房屋安置建筑面积计算标准

1、征地房屋一自然间（指建筑底层占地面积大于或等于35㎡的住宅，包括该住宅宅基地范围内的附属用房、庭院用地等）安置建筑面积175㎡；

2、征地房屋不足一自然间的，安置建筑面积按建筑底层占地面积 1∶5计算；不足一自然间且房屋所有权人家庭在征地所在村内无其他房屋的，可按一自然间标准计算;

3、征地房屋一自然间宅基地上合法建筑面积大于 175 ㎡的，安置建筑面积按合法建筑面积 1∶1 计算；

4、征地房屋一自然间多人共有或被分隔成多间多人所有的按一自然间计算；

5、房屋所有权人家庭在征地所在村内所有房屋（包括未列入征地和已出售、赠予他人的房屋）按上述标准合并计算，安置建筑面积少于在册居住人口人均 35㎡的，按在册居住人口人均 35 ㎡给予计算安置建筑面积；

6、房地产所有权人在花园路（北至花园桥南至西宫路口）、环城西路（北至西宫路口南至瑞安市特殊教育学校）、西宫路（西至花园路口南至瓦窑一路口）、瓦窑一路（北至瓦窑桥南至西宫路口）的临街底层房屋,经认定符合商业用房安置条件的，按上述标准计算的安置建筑面积中，每一自然间（或公寓房）底层进深长度6米以上的可按6米进深（不足6米按实计算）和实际房屋宽度计算商业用房安置建筑面积。在临街底层房屋侧向开设商业用房的，进深按实计算，宽度6米以上的可按6米进深（不足6米按实计算），此外的建筑面积按住宅用房补偿安置。

临街底层房屋是指无间隔且直接连接上述街道的底层房屋，但不包括门台内底层房屋及中堂、走道、厨房、卫生间等其他类型房屋。

7、征地范围内的村集体办公、生产经营用房按土地使用证面积的1:1.8计算安置建筑面积，给予安置三产用房，若其合法建筑面积大于此比率的，按合法建筑面积给予安置。

六、奖励措施

（一）房屋所有权人在本方案规定签约时间内签约的，给予征地房屋每一自然间5㎡的安置建筑面积奖励（征地房屋不足一自然间的按比率计算）。

（二）房屋所有权人在征地房屋腾空搬迁公告规定时间内腾空搬迁的，给予征地房屋每一自然间10㎡的安置建筑面积奖励（征地房屋不足一自然间的按比率计算）。

（三）房屋所有权人选择货币安置的，给予货币安置建筑面积（含奖励面积）回购款10%的奖励。

（四）房屋所有权人选择产权调换安置的，安置房按套型认购后，剩余安置建筑面积由实施单位回购安置的，给予剩余安置建筑面积回购款5%的奖励。

（五）征地村集体经济组织在征地房屋补偿方案规定时间内配合实施单位完成征地范围内全部征地房屋拆迁的，可视情况给予不高于征地范围内征地房屋安置建筑面积总量（不含奖励面积）3%的村办公、三产用房建筑面积奖励。

七、征地房屋安置方式

安置方式分为货币补偿安置、产权调换安置，房屋所有权人可选择其中一种安置方式，也可按规定在房屋产权调换补偿协议生效后申请转换为市场化期房(房票）安置。

（一）货币补偿安置

1、选择货币补偿安置的，可按上述规定选择确定货币补偿安置建筑面积，实施单位给予房屋所有权人一次性货币补偿，不再提供安置用房。

2、货币补偿款：由征地房屋重置成新价、其它补偿费、搬迁费、6个月临时过渡安置费、选择货币安置建筑面积回购款及货币安置建筑面积回购款10%的奖励款构成。

安置建筑面积回购款=安置建筑面积回购单价×回购安置建筑面积（含奖励面积）。

本工程核定住宅安置建筑面积回购单价为7500元/㎡，商业用房安置建筑面积回购单价为10050元/㎡。

3、货币补偿款支付：实施单位应自征地房屋腾空搬迁验收合格后30日内，一次性支付给房屋所有权人货币补偿款。

（二）产权调换安置

1、选择产权调换安置的，可按上述规定选择确定住宅和商业安置建筑面积，在房源许可的情况下，住宅安置房套型档次组合选择时可增购不大于住宅产权调换安置建筑面积（不含奖励面积）5 %的安置房建筑面积，也可安置房按套型认购后，剩余安置建筑面积由实施单位回购。

产权调换安置建筑面积中商业面积部份以1：1安置，具体以商业用房认购定位办法和安置用房实测建筑面积为准。房屋所有权人自愿要求放弃商业用房而安置住宅面积的，可选择一并安置住宅面积，并由实施单位给予结算商业安置建筑面积转换住宅安置建筑面积的价差。

2、安置房源地址：

（1）住宅安置房源在规划花园路以西，西横河以南，上河潭以东，环城河以北的规划A、B地块。

（2）商业用房安置房源在规划花园路和万松西路沿路商场。

3、安置房源建设标准及套型：安置房源用地性质为国有出让，建设标准为符合建筑设计规范、工程质量标准和相应附属配套设施要求的高层建筑毛坯房屋，安置房套型建筑面积分别为80㎡、100㎡、120㎡、140㎡左右四档套型，商业用房为商场式商铺，具体以安置房竣工实测面积为准，供房屋所有权人认购选择。

4、安置房价格与房款结算标准：

（1）产权调换安置房价格：以本工程安置房建设综合成本价4500元/㎡+地价差为均价，具体房源价格结合安置房位置、楼层、朝向差价，实行一房一价，由实施单位在安置房认购定位前向房屋所有权人公开。

地价差：是指原集体划拨用地转为国有出让需支付的差价。本工程住宅安置房地价差标准：按住宅安置房楼面地价评估均价[以土地征收公告日为基准日，由房地产评估机构评估确定]－住宅安置建筑面积回购单价7500元/㎡计算，商业安置房地差价标准:按商业安置房楼面地价评估均价[以土地征收公告日为基准日，由房地产评估机构评估确定]－商业用房安置建筑面积回购单价10050元/㎡计算。

（2）定位的安置房建筑面积大于产权调换安置建筑面积且在增购面积标准内的，其增购部分面积每平方米单价按所选择的房源价格＋安置建筑面积回购单价结算；定位的安置房建筑面积超出允许增购面积标准部分的建筑面积，每平方米单价按（所选择的房源价格＋安置建筑面积回购单价）×1.16结算。

5、剩余安置建筑面积回购款：

房屋所有权人安置房按套型认购后，剩余安置建筑面积回购款=剩余的建筑面积×回购单价（回购单价同货币安置的回购单价）+（剩余的建筑面积×回购单价）5%的奖励。房屋所有权人剩余安置建筑面积回购款直接转为购房款结算。

6、安置房房款的交纳：征地房屋重置成新价、其他补偿费和剩余安置建筑面积回购款等直接转为第一期购房款，第二期购房款待安置房主体结构结顶后，缴纳购房款总额60%的差额，第三购房款待安置房主体工程预验收后，缴纳购房款总额90%的差额（或办理按揭贷款手续）；余款待安置房竣工交付时结清（具体交款时间以交款通知或公告为准）。

（三）市场化期房（房票）安置

选择市场化期房（房票）安置的，在征地房屋补偿安置协议生效后，由房屋所有权人向实施单位提出申请，并按上述规定选择确定市场化期房（房票）住宅及商业安置建筑面积。具体实施办法另行规定。

八、安置事项

（一）安置房源认购办法：

1、住宅安置房认购定位原则：以签订征地房屋补偿安置协议书，房屋搬迁腾空交纳购房款的时间先后顺序综合得分数进行排序，按得分高低确定认购定位轮次，先由第一轮次在相应房源中认购定位，第一轮次认购完毕，再由第二轮次认购定位，依次类推，在同一轮次的以抽签方式确定认购定位顺序。

若整体项目所有房屋所有权人全部在规定时间内签订征地房屋补偿安置协议书和房屋搬迁腾空及纳购房款的，认购定位顺序摇号确定。

2、住宅安置房评分办法：总分数为100分，其中按时签订征地房屋补偿协议书的为30分，按时搬迁腾空的为40分，按期如数缴交购房款的为30分。

签订征地房屋补偿协议书得分：按照书面通知规定的期限内签订征地房屋补偿协议书的得30分；逾期签订的，每逾期一天扣3分，以扣完30分为限。

搬迁腾空得分：在征地房屋补偿协议规定的期限内搬迁腾空并经验收合格的得40分；逾期腾空的，每逾期一天扣4分，以扣完40分为限。

交纳购房款得分：按照书面通知规定的期限内交足购房款的得30分；逾期交款的，每逾期一天扣3分，以扣完30分为限。

3、商业安置房分配定位办法另行规定。

（二）安置房房源设施权属和其他事项

1、安置房源的地下室停车位及地下空间权属归市政府指定的房源建设单位所有。选择产权调换的房屋所有权人每套住宅安置用房可优先配购一个地下停车位，上述停车位指地下一、二层停车位，配购价地下一层地下室停车位均价为9.8万元/个，地下二层地下室停车位均价为7.8万元/个，具体价格由具有相应资质的房地产评估机构按类似房地产市场价格结合实际情况评估确定。

2、房屋所有权人在安置房交付时应当按规定标准缴纳物业维修资金，签订首期物业服务合同，并缴纳物业管理服务费等相关费用。首期物业服务单位由房源建设单位根据相关规定选聘。煤气、水、电初（报）装费等费用，按规定由房屋所有权人负担，在安置房交付时由房源建设单位代收代付

九、房地产评估机构的选择方式

房地产价格评估机构由房屋所有权人协商选定；补偿方案公告后十日内仍不能协商选定的，由实施单位组织房屋所有权人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。

十、其他规定

（一）房屋所有权人应在本方案规定的签约期限内凭《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《土地使用证件》、其他合法有效凭证、身份证，在规定期限内与实施单位签订征地房屋补偿安置协议，协议签订时，房屋所有权人应将《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《土地使用证件》及有关证件和注销申请报告、委托书、身份证明等相关材料交由实施单位，由实施单位统一向不动产登记机构办理房屋所有权、土地使用权注销登记手续。

（二）实施单位与房屋所有权人依照本方案就补偿方式、补偿金额和支付期限、安置方式、安置地点和面积、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和违约责任等事项，签订征地房屋补偿安置协议。征地房屋补偿安置协议签订后，实施单位不履行补偿协议约定的义务，或作出变更、解除协议等行为，房屋所有权人可以在六个月内向人民法院起诉。如房屋所有权人不履行补偿协议约定的义务，实施单位可以向人民法院申请强制执行。

（三）本补偿方案确定的签约期限内，签约比例达到95%的，补偿协议生效，由市人民政府发布征地房屋搬迁腾空公告；签约比例未达到95%的，补偿协议不生效，征地房屋补偿方案效力终止。实施单位决定补偿方案效力终止的，由市人民政府予以公告，并书面告知房屋所有权人。

（四）实施单位与房屋所有权人在本方案确定的签约期限内达不成征地房屋补偿安置协议的，或者房屋所有权人不明确的，由实施单位报请市人民政府作出补偿决定，并在征地范围内予以公告。房屋所有权人未在规定期限内搬迁的，由实施单位报请国土资源局按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定，对房屋所有权人作出责令交出土地决定。

房屋所有权人对责令交出土地决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（五）房屋所有权人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行责令交出土地决定的，经催告后由市国土资源局依法申请人民法院强制执行。

（六）拆除有产权、使用权纠纷或者其他产权不明的房屋，在本方案确定的签约期限内不能解决纠纷或者明晰产权、使用权的，在房屋补偿拆除前，由实施单位向公证机关办理证据保全手续。

（七）房屋所有权人应当按规定的期限签订征地房屋补偿安置协议，并在腾空搬迁公告规定的期限内完成搬迁，办理房屋腾空移交手续，并将征地房屋交给实施单位验收接管，由实施单位统一组织拆除。

（八）本方案未尽事宜按照《瑞安市城中村改造征收集体所有土地涉及房屋补偿实施办法》规定执行，或由市政府另作补充规定。

（九）本方案由实施单位负责解释。