一、出台背景

目前我市收取土地收益金的标准是《瑞安市现有建筑物临时改变房屋用途管理规定》（瑞政办〔2014〕105号）文件，当时受金融危机影响大量工业企业停产、破产，为了帮企业摆脱困境，鼓励企业转型，在瑞土资〔2011〕47号请示件的基础上进一步让利于民，市政府出台了该文件。近年来，在瑞安市委市政府的带领下，我市工业企业逐步走出了困境，需要在原先让利于民的基础上适当考虑财政收入。另一方面随着城市发展，部分工业区团块将列入城市建设范围，适当提高土地收益金标准是不同用途价格的理性回归，有利于城市有机更新工作的顺利推进，瑞安市人民政府于2018年10月15日重新修订发布了《瑞安市现有建筑物临时改变房屋用途管理规定（修订）》。

二、政策依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《浙江省城乡规划条例》

三、适用范围

本规定适用于瑞安市范围内国有土地上利用现有建筑物临时改变房屋用途从事商业、商务、娱乐康体、公共设施营业网点、文化设施、教育科技、体育、医疗卫生、社会福利和其他服务业等活动的行为。

四、主要内容

一、本规定适用于瑞安市范围内国有土地上利用现有建筑物临时改变房屋用途从事商业、商务、娱乐康体、公共设施营业网点、文化设施、教育科技、体育、医疗卫生、社会福利和其他服务业等活动的行为。

本规定所称现有建筑物，是指在用地上有合法权属，并已投入使用的建筑。

本规定所称临时改变房屋用途，是指将城乡规划部门批准的建设工程规划证件和图纸中载明的房屋用途或房屋产权证和使用土地的有关证明文件上注明的房屋用途临时改变为其他用途。

二、任何单位和个人都应当按照批准的建筑物用途使用建筑物，未经同意不得擅自改变建筑物的用途。因地区规划功能变化，公共配套服务设施不足，或其他原因确需利用现有建筑物临时改变房屋用途的，应先按本规定办理相关审批手续。

三、现有建筑物临时改变房屋用途涉及住建、国土资源、环保、文化、教育、公安消防、公安交警等行政主管部门管理职责的，各部门应当协同做好审查、管理、监督工作。

四、有下列情形之一的，不得改变建筑物用途。

1.不符合公共安全、建筑结构安全及使用要求，不符合消防、环境、卫生、交通、安全、物业管理等相关规定的；

2.砖墙承重结构房屋（包括落地式民房）连片改变使用功能作为人员密集型经营性场所的。

3.鉴定为危房的建筑物；

4.纳入城市近期改造范围内的建筑物；

5.属于文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物，改变使用功能不符合保护要求和影响城市景观的；

6.属于农贸市场（包括菜市场）、邮政、电信、医疗、文化、体育、教育、民防等规划配套服务设施，改变用途后无法满足配套要求的；

7.建筑物局部临时改变房屋用途时，改变部分不能满足独立使用要求的，或影响建筑物剩余部分使用的；

8.其他法律法规规定不得改变的。

五、对已取得工业、仓储等二产类土地使用权的单位利用原建筑物临时从事“三产”经营活动的，若根据城乡规划，该地块规划功能已调整为非工业、仓储类的，则由土地使用权人向住建部门提出申请，住建部门根据城乡规划和近期规划实施要求，在征求公安消防、环保等有关部门意见，并由国土资源部门收取土地收益金后，住建部门给予办理临时改变用途规划许可手续。若根据城乡规划，该地块规划功能仍为工业、仓储类的，但建筑物为沿路（街）非生产性用房的，在不影响工业生产情况下，征求公安消防、环保等有关部门意见，并由国土资源部门收取土地收益金后，住建部门给予办理临时改变用途规划许可手续。

六、对取得商务用地土地使用权的单位，利用原建筑从事三产类其他功能的经营活动，经住建部门审查符合有关规定，并按差价收取土地收益金后，同意予以功能转换。

七、公安消防部门对场所进行消防行政许可前应校对建筑物用途，涉及建筑物改变用途的应告知使用单位或个人到住建部门办理相关手续，未办理手续的，公安消防部门不得予以受理。

八、临时改变房屋用途的期限：首次申请原则上不低于2年，且不得超过5年。土地收益金按批准年限收取。

临时使用期满，确需延续的，可以在期限届满前60日内向原审批机关申请办理延续手续，每次延续期限不得超过2年。

未重新申请或重新申请未获批准的，应当恢复原建筑用途。

九、住建部门出具的临时改变批准文件和申请人向国土资源部门交纳土地收益金后的凭证，不得作为改变房屋产权和土地改变登记的依据。

住建部门同意建筑物临时改变房屋用途的，原规划批准的建筑物用途不变，如因城乡建设需要拆迁的，仍按原建筑物用途、原土地用途和原土地使用方式给予补偿。

十、国有土地上现有建筑物临时改变房屋用途的土地收益金收取标准详见附表。

考虑到原来政策的延续性，已经受理改变房屋用途申请的项目，允许在上一次临时使用期满后延期2年，延期的土地收益金按优惠标准收取。延期结束后，按标准收取。

十一、若改变地上建筑面积≥1000㎡、＜2500㎡部分的，土地收益金可按90%收取；若改变地上建筑面积≥2500㎡、＜5000㎡的，土地收益金可按80%收取；若改变地上建筑面积≥5000㎡、＜10000㎡的，土地收益金可按70%收取；若改变地上建筑面积≥10000㎡部分的，土地收益金可按60%收取。

十二、建筑物临时改变房屋用途后需要装修的，土地收益金收取的起始期限从住建部门出具临时使用批准文件后3个月开始计算。

十三、在现有合法国有土地范围内搭建临时建筑物，临时建设工程规划许可证确定的房屋用途与原土地用途不符的，参照本规定相关条款收取土地收益金。

十四、临时改变房屋用途土地收益的收取分别按本规定标准和市场评估两种方法测算，择高确定，并上报市土地出让联席会议通过。

十五、本规定自公布之日起30日后施行。《瑞安市人民政府办公室关于印发瑞安市现有建筑物临时改变房屋用途管理规定的通知》（瑞政办〔2014〕105号）同时废止。

附件：1. 瑞安市国有土地上建筑物临时改变房屋用途土地收益金区域价表

2. 瑞安市国有土地上建筑物临时改变房屋用途

地价影响因素修正系数表

附件1

瑞安市国有土地上建筑物临时改变房屋用途

土地收益金区域价表

                                       单位：元/平方米•年

附件2

瑞安市国有土地上建筑物临时改变房屋用途

地价影响因素修正系数表