瑞安市土地征收成片开发方案

一、背景与区域概况

1、区域概况 

瑞安地处浙江东南沿海，北与温州市区、南与平阳县、西与文成县以及青田县接壤。瑞安市现辖芳庄乡、北麂乡两乡，塘下镇、陶山镇、桐浦镇、湖岭镇、林川镇、马屿镇、曹村镇、高楼镇、平阳坑镇九镇和安阳街道、玉海街道、锦湖街道、潘岱街道、东山街道、上望街道、莘塍街道、汀田街道、飞云街道、云周街道、仙降街道、南滨街道12个街道。2022年末全市户籍人口125.40万人。第七次全国人口普查结果显示全市常住人口为152.00万人，与2010年第六次全国人口普查对比增加9.54万人，增长4.94%，年平均增长率为0.48%。

2、自然地理条件 

（1）地形地貌

瑞安市全境介于东经120度10分至121度15分之间，北纬27度40分至28度0分之间。全市陆域面积1350平方公里，海域面积3037平方公里。境内地势，从西南向东北呈现梯形倾斜。绵亘有南雁山，大岙山诸脉，东部沿海为冲积平原和海涂地势平坦，土地肥沃。

（2）气候与水文条件

瑞安为中亚热带海洋型季风气候区，全年无严寒酷暑，冬短夏长，四季分明，雨水充沛。境内常年平均气温17.9℃，境内年平均降水量1110-2200毫米，历史年平均降水量1527.2毫米。年内各月降水分布很不均匀，全年降水高峰期3次，分别为3-4月春雨期、5-6月梅雨期及8-9月热带风暴暴雨期，各占全年降水量的18.3%、26%、26.2%。瑞安季风气候明显，夏季多东南偏东风，冬季多西北偏西风，年均风速1.9米/秒，瞬时最大风速16米/秒。瑞安处于温州--汕头的台风地带，夏季台风众多。瑞安市全境江、河、湖水面面积为105728.55亩，密如蛛网，具有典型的江南水乡特色。主要河流有飞云江、温瑞塘河、瑞平塘河。瑞安全境内陆河流均属飞云江水系或瓯江水系，飞云江发源于浙闽交界的洞宫山，流域面积3731平方公里，主流长173公里，其中穿贯瑞安市境内74.8公里，流域面积1801平方公里，在上望、阁巷之间入东海。

（3）资源条件

瑞安动植物资源丰富，林木种类繁多。共有维管束植物2013种，其中木本植物883种，木本植物分布最广泛。瑞安森林野生动物曾经调查鉴定的共1401种。其中属国家一级保护动物：虎、豹、白鹳、黑鹳、朱鹗。二级保护动物：猕猴、短尾猴、穿山甲、豺等28种。省级保护动物：豪猪、狐、鼬鹳等21种，省新纪录动物：黄喉貂、紫水鸡等24种。未定名6种。瑞安矿产资源丰富，已发现矿产近20种，矿点（包括矿床）50余处；以非金属矿产为主，非金属矿产有明矾石矿、黄铁矿等；金属矿有铅锌矿、铍矿等。

3、社会经济情况

2022年全市实现地区生产总值（GDP）1197.87亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长2.3%。分产业看，第一产业增加值29.02亿元，增长5.5%；第二产业增加值542.78亿元，增长0.9%；

第三产业增加值626.07亿元，增长3.3%。

4、编制依据

根据《中华人民共和国土地管理法》、《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准（试行）〉的通知》（自然资规〔2020〕5号）、《浙江省土地征收成片开发方案编制与审核办法（试行）》（浙自然资规〔2021〕3号）等，坚持新发展理念和节约集约用地原则，以人民为中心，注重保护耕地、生态环境保护和维护农民合法权益，依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划，合法合规合理编制土地征收成片开发方案，并纳入国民经济和社会发展年度计划，促进经济社会高质量发展。

1、《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）；

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）；

4、《中华人民共和国城乡规划法》；

5、《中华人民共和国森林法》；

6、《中华人民共和国湿地保护法》；

7、《土地征收成片开发标准（试行）》（自然资规〔2020〕5号）；

8、《浙江省土地征收成片开发方案编制与审核办法（试行）》(浙自然资规〔2021〕3号）；

9、《浙江省自然资源厅关于进一步优化土地征收成片开发方案编制和审核工作的通知 》（浙自然资厅函〔2023〕281号）

10、《浙江省土地征收成片开发方案编制大纲及参考格式》；

11、《关于调整瑞安市征地补偿区综合地价的通知》（瑞政发〔2020〕64号）；

12、《瑞安市城中村改造征收集体所有土地涉及房屋补偿实施办法（试行）》；

13、《瑞安市域总体规划（2006-2020年）》；

14、《浙江省自然资源厅关于启用“三区三线”划定成果的通知》（浙自然资发〔2022〕18号）；

15、《瑞安市国土空间总体规划（2021-2035年）（送审稿）》；

16、各相关控制性详细规划及其他有关法规、政策依据。

5、土地节约集约利用水平

近年来，瑞安市坚持最严格节约用地制度，构建节约集约体系，推进土地资源高质量利用。积极探索低效利用、空闲、闲置土地退地机制，更新批而未供土地台帐及应用，积极消化转而未供土地，加快建设用地供应速度；同时运用建设用地供应动态监管系统，加强供地后建设用地项目开、竣工的监管。近5年，全市已批准征收土地1070公顷，其中已供应759公顷，近5年供地率为71%。瑞安市闲置土地总量为0。截止评价时点，瑞安市有省级以上开发区1个，浙江省瑞安经济开发区，土地节约集约利用程度较高，地均税收386万元/公顷。

近几年来，随着瑞安市工业经济的快速发展，工业用地需求与供给的矛盾日益显现。部分工业企业存在闲置、低效利用土地现象，造成土地利用水平低下,土地节约集约利用水平不高。为了进一步加强土地供后监管，盘活存量建设用地，提高土地节约集约利用水平，促进瑞安生态工业快速、健康发展，瑞安市根据《中华人民共和国土地管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）、《浙江省人民政府关于实施“空间换地”深化节约集约用地的意见》（浙政发〔2014〕6号）、《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）等有关法律法规、政策文件规定。通过近几年的有效处置，瑞安市土地节约集约利用水平持续向好。

二、成片开发土地利用情况

1、土地开发利用状况

本成片开发区块总面积为141.0482公顷，根据成片开发区块开发情况与规划建设安排，预计安排17个开发片区，共18个项目。其中新划定片区16个，调整片区1个。共涉及塘下镇、陶山镇、马屿镇、东山街道、南滨街道、飞云街道、锦湖街道、云周街道8个乡镇（街道）。

表1  成片开发范围及面积情况统计表

依据2022年国土变更调查成果，成片开发区块涉及用地总面积141.0482公顷，其中农用地54.2497公顷，包括耕地42.4893公顷，建设用地84.4093公顷；未利用地2.3892公顷。

表2  成片开发片区土地利用现状情况表

单位：公顷

依据土地权属调查情况，成片开发区块内土地涉及国有土地51.0289公顷，集体所有土地90.0193公顷。

成片开发区块共涉及集体经济组织23个，共需征收集体土地总面积88.1963公顷。

成片开发区块已建、在建和规划建设总面积141.0482公顷，其中已建区面积28.7496公顷，在建面积0.6446公顷，规划建设区面积111.6540公顷。

本成片开发方案严格按照《瑞安市人民政府关于调整瑞安市征地补偿区片综合地价的通知》（瑞政发[2020]64号）等有关规定，征收集体土地的补偿费用包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗等补偿费用以及社会保障费用。

征地补偿费用按照调整后的征地片区综合地价标准补偿，其中瑞安市的征地区片综合地价为7万元/亩，包括土地补偿费和安置补助费，征收农用地的区片综合地价中，土地补偿费占40%，安置补助费占60%。被征地安置人员的基本生活保障按照瑞安市现行被征地农民基本生活保障实施办法的规定执行。

2、“三线”管控要求符合情况

本成片开发方案严格按照国土空间规划、详细规划进行编制，所有成片开发区域全部位于经部确认启用的“三区三线”划定成果城镇开发边界内的集中建设区，确保符合国土空间总体规划管控规则。区块符合中心城区及各乡镇已编制完成的各项控制性详细规划。区块内的用地均不涉及生态保护红线和永久基本农田，各个片区公益性用地占比符合上级文件要求。

3、片区不符合情况说明

本成片开发方案中共涉及6个片区存在不符合情况，主要原因为土地征收面积比例小于60%。片区分别为CP330381-2023-21、CP330381-2023-23、CP330381-2023-24、CP330381-2023-29、CP330381-2023-30、CP330381-2023-33。

其中CP330381-2023-21片区征收地块为补充征收地块，该地块由于控规调整，由原先交通运输用地调整为工业用地，未纳入2023年土地征收成片开发方案。现已完成控规调整，需要补征该地块，为符合片区50亩以上、公益性比例不低于40%的要求，因此该片区的征收面积比例为1.29%，小于文件要求的60%。

CP330381-2023-23 片区征收地块为补充征收地块，该地块由于控规调整，优化路网及绿地，未纳入2023年土地征收成片开发方案。现已完成控规调整，需要补征该地块，为符合片区50亩以上、公益性比例不低于 40%的要求，因此该片区的征收面积比例为34.00%，小于文件要求的60%。

CP330381-2023-24片区征收地块为补充征收地块，该地块由于控规调整，优化路网及绿地，未纳入2023年土地征收成片开发方案。现已完成控规调整，需要补征该地块，为符合片区50亩以上、公益性比例不低于40%的要求，因此该片区的征收面积比例为3.03%，小于文件要求的60%。

CP330381-2023-29片区征收地块为补充征收地块，该地块由于政策处理问题，未纳入2023年土地征收成片开发方案。现已完成政策处理，需要补征该地块，因周边地块都已征收，只剩下该地块未征收，为符合片区50亩以上、公益性比例不低于40%的要求，因此该片区的征收面积比例为2.64%，小于文件要求的60%。

CP330381-2023-30片区征收地块为补充征收地块，该地块由于政策处理问题，未纳入2023年土地征收成片开发方案中。现已完成政策处理，需要补征该地块，由于城镇开发边界范围限制且周边地块都已征收，只剩下该地块未征收，为符合片区50亩以上、公益性比例不低于40%的要求，因此该片区的征收面积比例为 1.99%，小于文件要求的60%。

CP330381-2023-33片区征收地块为补充征收地块，该地块由于政策处理问题，未纳入2023年土地征收成片开发方案。现已完成政策处理，需要补征该地块，因周边地块都已征收，只剩下该地块未征收，为符合片区50亩以上、公益性比例不低于40%的要求，因此该片区的征收面积比例为44.48%，小于文件要求的60%。

4、效益评估

（1）土地利用效益。

通过采取合理确定出让土地的宗地规模及规划出让条件、严格落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度、强化用地合同管理等节约集约用地措施，形成布局集中、产业集聚、用地集约的产业园区。

（2）经济效益。

土地成片开发将通过土地征用、划拨和市场手段将土地资源配置到各个土地使用者手中，为城市建设提供了后备力量与经济发展保障，为瑞安市经济的可持续发展、高质量发展提供坚实的后盾。

方案涉及的项目建设有利于产业和生产要素集聚和区域经济发展整体规划，优化先进制造业和高端服务业布局，发挥产业规模效应，促进区域经济发展。

经测算，中心城区内拟征收集体土地88.1963公顷。依据《瑞安市人民政府关于调整瑞安市征地补偿区片综合地价的通知》（瑞政发[2020]64号）区片综合地价标准7万元/亩，征收补偿预计花费9260.61万元（视实际地类和房屋建设情况调整），其中土地补偿费用3704.24万元，安置补助费5556.37万元。其中安置留地指标按照征收耕地面积进行测算，每亩征地需安排村集体100平方米的建设用地面积，因此通过货币补偿安置留地预计花费19844.17万元，青苗补偿费用2645.89万元，总共征地费用31750.67万元。

通过土地出让，其中以工矿用地出让面积41.0595公顷，以居住用地出让面积34.2401公顷，以商业用地出让面积12.967公顷，参考瑞安市多年土地出让价格和瑞安市基准地价，可获得出让金120680.76万元，可产生巨大经济效益，补足征地补偿费用。

表3  成片开发片区土地效益评估情况表

单位：公顷、万元

（3）社会效益。

本方案成片开发项目的实施会对社会、经济、环境等各方面都产生重大意义，对土地利用、分配公平、环境改善、增加就业等方面有巨大的促进作用。通过本方案的实施，能够真正实现统一规划、统一配套、统一开发、统一建设、统一管理，提高了城市土地资源配置效率。

项目建设有利于产业研发创新，有利于推进产业人才聚集，推动先进制造业和高端服务业产业发展，有利于扩大就业，解决当地剩余劳动力就业问题，促进当地向现代城市化发展。

（4）生态效益。

成片开发区域范围不涉及永久基本农田、生态保护红线、各类保护区（含文物保护），符合成片开发项目送审报批的要求。成片开发范围内，规划生态绿化用地规模明显增加，将显著提高城市生态环境质量，有效恢复生态绿化功能，改善城市环境，在减少水域污染、保持水土，涵养水源、降低噪音等诸多方面发挥显著作用，使项目区域生态环境实现良性循环，实现人与自然、经济发展与资源环境协调、可持续发展。

三、已批准方案实施情况

（1）已批准的土地征收成片开发方案基本信息

2021年已批准土地征收成片开发方案（CP330381-2021）涉及22个2021年片区，计划征地面积267.8703公顷，其中2021年计划完成征地面积239.6328公顷，2022年计划完成征地面积28.2375公顷，已批准征地面积267.8703公顷。涉及土地总面积358.1215公顷，其中耕地面积233.8755公顷。

2022年已批准土地征收成片开发方案（CP330381-2022）涉及20个2022年片区，计划征地面积130.8916 公顷，其中2022年计划完成征地面积59.2290公顷，2023年计划完成征地面积71.6626公顷，已批准征地面积130.8916公顷。涉及土地总面积179.5656公顷，其中耕地面积82.7607公顷。

2023年已批准土地征收成片开发方案（CP330381-2023）涉及20个2023年片区，计划征地面积131.6610公顷，其中2023年计划完成征地面积51.1259公顷，2024年完成征地面积80.5351公顷，已批准征地面积131.6610公顷。涉及土地总面积192.3035公顷，其中耕地面积103.4380公顷。

（2）已批准方案的实际实施进度和年度计划完成情况

截至2023年8月底已完成征地面积181.5045公顷，已支付征地资金12710.40万元，已安排被征地农民养老保障人数6442人。已完成总计划的32.28%。

其中2021年已批准土地征收成片开发方案（CP330381-2021）已完成征地面积142.9696公顷，已支付征地资金8668.28万元，已安排被征地农民养老保障人数5157人，完成计划的53.37%。

2022年已批准土地征收成片开发方案（CP330381-2022）已完成征地面积29.6002公顷，已支付征地资金3090.72万元，已安排被征地农民养老保障人数868人，完成2022年计划的22.61%。

2023年已批准土地征收成片开发方案（CP330381-2023）已完成征地面积8.9347公顷，已支付征地资金951.42万元，已安排被征地农民养老保障人数417人，完成2023年计划的6.79%。

未完成年度计划的原因主要有：一是耕地占补平衡指标不足，部分项目难以报批；二是经济环境因素影响，部分产业、房地产等项目用地放缓；三是项目主体对接深度不够，部分项目计划用地把握不准。

四、承诺纳入土地征收成片开发的事项

2020年1月1日后至《浙江省土地征收成片开发方案编制与审核办法（试行）》（浙自然资规〔2021〕3号）下发前，以土地征收成片开发情形或承诺纳入土地征收成片开发方案批准的项目共有0个。

五、方案征求意见情况说明

1.征求人大代表、政协委员、社会公众和有关专家意见情况

瑞安市人民政府在方案初稿形成后，于9月11日征求有关部门意见，9月21日通过瑞安市人民政府门户网站进行网络公示，9月22日提送方案征求意见稿征求人大代表和政协委员相关意见,积极听取瑞安市各界人士和社会代表的相关意见，并按照意见对方案进行了完善。

2.征求农村集体经济组织和农民意见情况

    瑞安市人民政府将方案征求了成片开发方案内8个乡镇（街道）23个集体组织的意见，相关村通过组织召开村民代表大会，获得三分之二以上成员同意，并出具了相关证明。为维护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，规范征地补偿程序，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省征地补偿和被征地农民社会保障办法》等文件开展后期工作，充分保障农民的利益。

表3  瑞安市2023年第2批成片开发村民代表大会会议召开情况