一、 文件制定背景

我市于2018年出台的《瑞安市现有建筑物临时改变房屋用途规定》（瑞政办〔2018〕144号）已不再适用目前的发展形势，为优化营商环境，提升市场活力，响应社会的需求和群众的期盼，特别是疫情结束后，服务业及其他第三产业复苏，有临变意愿的业主群体在不断增加，人大政协提案近几年也均有涉及。为此，我局牵头拟订《瑞安市现有建筑物临时改变房屋用途规定（修订）》，现征求公众意见。

二、文件制定依据

该文件依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《浙江省城乡规划条例》制定。

三、文件主要内容

（一）明确文件适用对象。 本规定适用于瑞安市范围内国有土地上利用现有建筑物临时改变房屋用途从事商业、商务、娱乐康体、公共设施营业网点、文化设施、教育科技、体育、医疗卫生、社会福利和其他服务业等活动的行为。

（二）明确不予办理负面清单。符合清单内情形之一的，不得改变建筑物使用功能。

（三）明确相关部门审批、监管职责和办理流程、延期办理规定。现有建筑物临时改变房屋用途涉及自然资源和规划、住建、环保、卫计、市监、文广旅体、教育、公安、交警、属地乡镇（街道）和有关平台单位等行政主管部门管理职责的，各部门应当协同做好审查、管理、监督工作。

（四）明确住宅用地临时改变房屋用途，征求住建、环保、公安等有关部门意见，自然资源和规划部门给予办理临时改变用途规划许可手续，不收土地收益金。

（五）明确集体土地上现有建筑物临时改变房屋用途的，参照本文件和相关规定执行，不收土地收益金。

（六）明确土地收益金收缴规定。相比2018年临变文件，此次收益金基准价格在原基础上下调百分之二十。明确土地收益金按建筑面积分段累进计算收取。

瑞安市现有建筑物临时改变房屋用途管理规定（修订）

为了规范现有建筑物临时改变房屋用途的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国消防法》《浙江省城乡规划条例》等法律法规的有关规定，结合我市实际，特制定本规定。

一、本规定适用于瑞安市范围内国有土地上利用现有建筑物临时改变房屋用途从事商业、商务、娱乐康体、公共设施营业网点、文化设施、教育科技、体育、医疗卫生、社会福利和其他服务业等活动的行为。

本规定所称现有建筑物，是指在用地上有合法权属，并已投入使用的建筑。

本规定所称临时改变房屋用途，是指将城乡规划部门批准的建设工程规划证件和图纸中载明的房屋用途或房屋产权证和使用土地的有关证明文件上注明的房屋用途临时改变为其他用途。

二、任何单位和个人都应当按照批准的建筑物用途使用建筑物，未经同意不得擅自改变建筑物的用途。因地区规划功能变化，公共配套服务设施不足，或其他原因确需利用现有建筑物临时改变房屋用途的，应先按本规定办理相关审批手续。

三、现有建筑物临时改变房屋用途涉及自然资源和规划、住建、环保、卫计、市监、文广旅体、教育、公安、交警、属地乡镇（街道）和有关平台单位等行政主管部门管理职责的，各部门应当协同做好审查、管理、监督工作，具体如下：

市自然资源和规划局负责牵头组织项目受理审查；负责临时改变房屋用途审批；负责审查是否符合土地出让合同相关规定；负责建立许可到期预警机制，对许可临近到期的单位和个人督促续批或恢复原房屋用途，对有发现违法行为的及时将相关材料移送市综合行政执法局或属地乡镇（街道）。

市住建局负责临时改变房屋用途后的消防可行性审查。

市综合行政执法局负责违法行为的行政处罚。

温州市生态环境局瑞安分局负责审查是否符合环境保护要求。

市消防救援大队负责公众聚集场所开业前消防安全检查。

市公安局交警大队负责审查是否符合交通管理要求。

属地乡镇（街道）和有关平台单位负责审查是否符合近期建设和改造要求，指导辖区内的临时改变房屋用途审批申报工作；负责辖区改变房屋用途的安全监管，排查未经批准擅自改变房屋用途的违法行为，并督促整改；“大综合一体化”赋权的乡镇（街道）还需负责违法行为案件的行政处罚工作。

教育、文广旅体、卫生健康、市场监管等行政主管部门按照各自职能，负责协助推进临时改变房屋用途相关程序工作和执法工作。

四、有下列情形之一的，不得改变建筑物用途。

1.不符合公共安全、建筑结构安全及使用要求，不符合消防、环境、卫生、交通、安全、物业管理等相关规定的；

2.砖墙承重结构房屋（包括落地式民房）连片改变使用功能作为人员密集型经营性场所的。

3.鉴定为危房的建筑物；

4.纳入城市近期改造范围内的建筑物；

5.属于文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物，改变使用功能不符合保护要求和影响城市景观的；

6.属于农贸市场（包括菜市场）、邮政、电信、医疗、文化、体育、教育、民防等规划配套服务设施，改变用途后无法满足配套要求的；

7.建筑物局部临时改变房屋用途时，改变部分不能满足独立使用要求的，或影响建筑物剩余部分使用的；

8.属于农村文化礼堂，以及小区物管用房、社区办公用房、小区停车房等配套用房或拟改变用途的建筑物初始功能（如餐厨烟道、消防疏散楼梯及通道等）不全，不符合临时改变用途的相关条件要求的，不得临时改变建筑物用途；

9.住宅小区内改变房屋用途的（幼儿园、托育、养老等用途除外）；

10.其他法律法规规定不得改变的。

五、工业及仓储用房原则上不得临时改变用途，因特殊原因确需临时改变的，须报市政府同意后按程序予以办理。原已办理临时改变用途手续的工业及仓储用房，在符合环保、安全生产（包括消防安全）要求，且不影响城市近期开发建设的情况下，征得属地乡镇（街道）、平台单位书面同意后，可办理延期手续。

六、宗地用途为商服的建筑物，其内部经营业态全部或局部发生调整的，如符合规划，不再要求办理现有建筑物临时改变用途审批。对取得除上述用途之外的土地使用权的单位，利用原建筑从事三产类其他功能的经营活动，经自然资源和规划部门审查符合有关规定，并按差价收取土地收益金后，同意予以功能转换。

七、住建部门对场所进行消防行政许可前应校对建筑物用途，涉及建筑物改变用途的应告知使用单位或个人到自然资源和规划部门办理相关手续，未办理手续的，住建部门不得予以受理。

八、临时改变房屋用途的期限：首次申请原则上不低于2年，且不得超过5年。土地收益金按批准年限收取。

临时使用期满，确需延续的，可以在期限届满前60日内向原审批机关申请办理延续手续，每次延续期限不得超过2年。

未重新申请或重新申请未获批准的，应当恢复原建筑用途。

九、自然资源和规划部门出具的临时改变批准文件和申请人交纳土地收益金后的凭证，不得作为改变房屋产权和土地改变登记的依据。

自然资源和规划部门同意建筑物临时改变房屋用途的，原规划批准的建筑物用途不变，如因城乡建设需要拆迁的，仍按原建筑物用途、原土地用途和原土地使用方式给予补偿。

十、土地收益金按建筑面积分段累进计算收取，若改变地上建筑面积≥1000㎡、＜2500㎡部分的，土地收益金可按90%收取；若改变地上建筑面积≥2500㎡、＜5000㎡的，土地收益金可按80%收取；若改变地上建筑面积≥5000㎡、＜10000㎡的，土地收益金可按70%收取；若改变地上建筑面积≥10000㎡部分的，土地收益金可按60%收取。土地收益金收取计算公式：k1（宗地位置因素）*k2（调整后行业、楼层因素）*k3（原用地功能因素）*区域价*面积（面积分阶段收取），具体系数详见附件1、2。

十一、若在本规定实施之前已经办理临时改变用途审批手续的，再次申请并符合有关规定，收取土地收益金后，同意予以继续改变用途；未申请或再次申请不符合有关规定的，不得办理改变用途。

十二、建筑物临时改变房屋用途后需要装修的，土地收益金收取的起始期限从自然资源和规划部门出具临时使用批准文件后3个月开始计算。

十三、在现有合法国有土地范围内搭建临时建筑物，功能与土地批准用途不符的，参照本规定相关条款收取土地收益金。

十四、住宅用地临时改变房屋用途，征求住建、环保、公安等有关部门意见，自然资源和规划部门给予办理临时改变用途规划许可手续，不收土地收益金。

十五、集体土地上现有建筑物临时改变房屋用途的，参照本文件和相关规定执行，不收土地收益金。

十六、现有建筑物临时改变房屋用途的土地收益金，由自然资源和规划局按本规定收取。

十七、本规定自公布之日起30日后施行。《瑞安市人民政府办公室关于印发瑞安市现有建筑物临时改变房屋用途管理规定的通知（修订）》（瑞政办〔2018〕144号）同时废止。

附件：1. 瑞安市国有土地上建筑物临时改变房屋用途土地收益金区域价表

2. 瑞安市国有土地上建筑物临时改变房屋用途

地价影响因素修正系数表

附件1

瑞安市国有土地上建筑物临时改变房屋用途土地收益金区域价表

单位：元/平方米•年

该价格不包括行业及楼层系数、建筑面积等的折扣

附件2

瑞安市国有土地上建筑物临时改变房屋用途地价影响因素修正系数表

有关单位和各界人士可以在2024年9月23日前，通过以下方式提出意见：通过书面形式将意见反馈至：瑞安市自然资源和规划局（万松东路146号），联系电话：0577-66616397

关于《瑞安市现有建筑物临时改变房屋用途管理规定（修订）》征求公众意见的公示相关意见和建议的反馈说明.docx