一、制定背景

为推动城乡一体化发展，加强城中村自主改造的指导管理，提高土地利用率，改善人居环境，促进经济发展，提升城市竞争力，结合我市实际情况，制定出台《瑞安市城中村自主改造管理办法》。

二、制定依据

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《浙江省土地征收程序规定（试行）》等相关法律、法规规定，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规规定。

三、制定目的

为了规范城中村改造管理，保护房屋所有权人的合法权益，保障城中村改造建设顺利进行，加快城市化建设步伐，改善人居环境，提高居民生活水平。

四、制定主体

本次制定工作由市城市更新中心牵头，联合各职能部门研究探讨制定。先由市城市更新中心拟定初稿，再通过征求意见、部门讨论会、专题会议后修改，最后提交市政府常务会议审议。

五、主要内容

《瑞安市城中村自主改造管理办法》共分一般规定、项目策划、组织管理、组织实施、调查认定、改造安置、优惠政策、法律责任等八条共计45款内容，重点内容如下：

（一）城中村改造应遵循规划为先、政府引导、村民自愿、规范运作和统筹管理的改造理念，确保改造工作的顺利推进。

（二）城中村改造项目就地安置建筑总量经市政府批准后可突破地块控规要求，地块容积率调整原则上市区不超过3.1，镇区不超过2.5。

（三）启动城中村改造应具备十项条件，概括为：确定改造范围、符合规划、改造规模、成立领导小组、已完成项目策划、已完成权属调查、已完成未登记建筑及附属用房认定、已完成初步核量、实施方案已备案、已完成100%签约。

（四）为城中村改造项目设定了清晰的流程，明确了责任主体和审核要求，减少因流程不清、责任不明而导致的项目拖延和延误：村集体经济组织在城中村改造项目完成旧房100%拆除后报属地镇街审核，审核完毕后函告市城市更新中心申请出具项目核量文件。

（五）多措并举，助推城中村改造工作顺利进行：将城中村改造建设用地纳入年度用地计划，集体土地统一征为国有并公开出让，回购价格采取约定的价格计算，地下室人防部分无偿移交给市政府指定单位，优先保障村民及村集体回购，相关规定在地块出让方案中予以明确。

· （六）城中村改造项目应设立专项账户独立运行，实行专款专用，确保了城中村改造项目资金的封闭性和安全性，避免了与其他资金混同使用可能带来的风险。

· 城中村改造项目应制定项目改造资金保障方案，可通过项目融资和改造户自筹资金方式保障工程建设资金足额到位，支持改造户通过安置权益抵押方式进行融资，拓宽了资金来源渠道，为工程建设提供了充足的资金支持。

明确了安置建筑面积计算标准，其中一自然间合法建筑占地面积大于或等于35㎡的住宅房屋安置建筑面积160－210㎡；合法建筑占地面积不足35㎡的住宅房屋，按建筑占地面积与安置建筑面积比率1∶4.57—1∶6计算；已建成水平式套房的，安置建筑面积按合法建筑面积1∶1.2计算；列入改造的村集体所有用房按合法建筑占地面积的1∶1.8计算，若合法建筑面积或土地使用权面积大于上述规定计算安置建筑面积的，按合法建筑面积或土地使用权面积1:1计算三产用房安置建筑面积。

（七）村集体三产安置用房原则上商业、办公性质各占50%，满足了村民的多元化需求。同时村集体经济组织也可在符合有关规划的前提下根据实际需要，申请将村集体三产用地转变为除住宅用地外其余性质用地，相应地价差按照相关规定予以结算。

六、注意事项

本办法施行前已实施城中村自主改造的项目按原政策执行。

七、一问一答

一问：《城中村管理办法》的适用范围？

本办法适用于在市（镇）区国土空间规划确定的城镇开发边界内，由村集体经济组织自主实施城中村改造所涉及的补偿安置及规划建设管理。

二问：城中村改造是否只能就地安置？

城中村改造应当遵循就地安置原则，允许以下符合条件的改造项目异地安置：

1.因改造用地现状建筑密度过高，就地安置地块容积率市区超过3.1、镇区超过2.5，且不能满足本办法第六条第三款第一项规定的下限标准的；

2.因改造建设用地受城镇基础设施和公共事业建设规划用地控制，无法调整地块控规容积率实行就地安置的；

3.因改造建设用地不符合国土空间规划要求，需进行用地整合、调整置换、复耕的。

三问：城中村改造有什么优惠政策？

本办法从城中村改造相关规费减免、土地出让所得收益分配、代征规划公共用地补偿、公建配套用房和住房困难户安置指标等方面给与各项优惠政策。同时，改造项目在符合用地要求和规划许可的前提下，可以享受住宅建筑面积增加和村集体三产用房增加的优惠政策。

八、关键词诠释

项目领导小组：村集体经济组织在改造项目实施前，应当成立项目领导小组（或指挥部），领导小组一般由7-9人组成，由在任村集体经济组织负责人任组长（或指挥长）。项目实施期间因村集体经济组织换届产生新负责人的，应由新负责人担任领导小组组长（或指挥长）。

改造户代表：村集体经济组织应当组织改造项目全体改造户推选改造户代表，原则上改造户代表的数量不少于改造户总数的1/10。领导小组的其他成员由改造户代表通过选举方式产生，领导小组成员中改造户代表一般不少于2/3。

九、实施时间

本细则自2025年3月10日起实施。

十、解读机关及解读人

瑞安市城市更新中心  陈青华  0577-65467890

瑞安市市自然资源与规划局 陈波（规划）、孙正（不动产）、吴立榕（土地出让）  0577-65813422

瑞安市农业农村局  王刚 0577-66601950