按照《中华人民共和国土地管理法》、《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准〉的通知》（自然资规〔2023〕7号）、《浙江省自然资源厅关于印发〈浙江省土地征收成片开发方案编制与审核办法〉》（浙自然资规〔2024〕5号）等法律法规的相关规定，依据《瑞安市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》《瑞安市国土空间总体规划（2021-2035年）》，瑞安市人民政府组织编制了《温州市2025年土地征收成片开发方案（瑞安市）》（以下简称《方案》）。《方案》内容如下：

一、背景与区域概况

1、区域概况 

瑞安地处浙江东南沿海，北与温州市区、南与平阳县、西与文成县以及青田县接壤。瑞安市现辖芳庄乡、北麂乡两乡，塘下镇、陶山镇、桐浦镇、湖岭镇、林川镇、马屿镇、曹村镇、高楼镇、平阳坑镇9个镇和安阳街道、玉海街道、锦湖街道、潘岱街道、东山街道、上望街道、莘塍街道、汀田街道、飞云街道、云周街道、仙降街道、南滨街道12个街道。2023年末全市户籍人口125.10万人。全市常住人口为153.5万人，比上年末增加0.7万人，常住人口城镇化率为69.0%。

2、自然地理条件 

（1）地形地貌

瑞安市全境介于东经120度10分至121度15分之间，北纬27度40分至28度0分之间。全市陆域面积1350平方公里，海域面积3037平方公里。境内地势，从西南向东北呈现梯形倾斜。绵亘有南雁山，大岙山诸脉，东部沿海为冲积平原和海涂地势平坦，土地肥沃。

（2）气候与水文条件

瑞安为中亚热带海洋型季风气候区，全年无严寒酷暑，冬短夏长，四季分明，雨水充沛。境内常年平均气温17.9℃，境内年平均降水量1110-2200毫米，历史年平均降水量1527.2毫米。年内各月降水分布很不均匀，全年降水高峰期3次，分别为3-4月春雨期、5-6月梅雨期及8-9月热带风暴暴雨期，各占全年降水量的18.3%、26%、26.2%。瑞安季风气候明显，夏季多东南偏东风，冬季多西北偏西风，年均风速1.9米/秒，瞬时最大风速16米/秒。瑞安处于温州--汕头的台风地带，夏季台风众多。瑞安市全境江、河、湖水面面积为105728.55亩，密如蛛网，具有典型的江南水乡特色。主要河流有飞云江、温瑞塘河、瑞平塘河。瑞安全境内陆河流均属飞云江水系或瓯江水系，飞云江发源于浙闽交界的洞宫山，流域面积3731平方公里，主流长173公里，其中穿贯瑞安市境内74.8公里，流域面积1801平方公里，在上望、阁巷之间入东海。

（3）资源条件

瑞安动植物资源丰富，林木种类繁多。共有维管束植物2013种，其中木本植物883种，木本植物分布最广泛。瑞安森林野生动物曾经调查鉴定的共1401种。其中属国家一级保护动物：虎、豹、白鹳、黑鹳、朱鹗。二级保护动物：猕猴、短尾猴、穿山甲、豺等28种。省级保护动物：豪猪、狐、鼬鹳等21种，省新纪录动物：黄喉貂、紫水鸡等24种。未定名6种。瑞安矿产资源丰富，已发现矿产近20种，矿点（包括矿床）50余处；以非金属矿产为主，非金属矿产有明矾石矿、黄铁矿等；金属矿有铅锌矿、铍矿等。

3、社会经济情况

2023年全市实现地区生产总值（GDP）1285.1亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长6.4%。分产业看，第一产业增加值29.5亿元，增长3.4%；第二产业增加值564.3亿元，增长6.2%；

第三产业增加值691.3亿元，增长3.3%。

4、编制依据

根据《中华人民共和国土地管理法》、《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准〉的通知》（自然资规〔2023〕7号）、《浙江省自然资源厅关于印发〈浙江省土地征收成片开发方案编制与审核办法〉》（浙自然资规〔2024〕5号）等文件要求，坚持节约集约用地原则，注重耕地保护和生态环境保护，维护农民合法权益，依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划，合法合规合理编制土地征收成片开发方案，纳入国民经济和社会发展年度计划，促进经济社会高质量发展。

1、《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）；

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）；

4、《中华人民共和国城乡规划法》；

5、《中华人民共和国森林法》；

6、《中华人民共和国湿地保护法》；

7、《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准〉的通知》（自然资规〔2023〕7号）；

8、《浙江省自然资源厅关于印发〈浙江省土地征收成片开发方案编制与审核办法〉》(浙自然资规〔2024〕5号）；

9、《瑞安市人民政府关于重新公布瑞安市征地区片综合地价的通知》（瑞政发〔2024〕4号）；

10、《浙江省自然资源厅关于启用“三区三线”划定成果的通知》（浙自然资发〔2022〕18号）；

11、《瑞安市国土空间总体规划（2021-2035年）》；

12、各相关控制性详细规划及其他有关法规、政策依据。

5、土地节约集约利用水平

近年来，瑞安市坚持最严格节约用地制度，构建节约集约体系，推进土地资源高质量利用。积极探索低效利用、空闲、闲置土地退地机制，更新批而未供土地台账及应用，积极消化转而未供土地，加快建设用地供应速度；同时运用建设用地供应动态监管系统，加强供地后建设用地项目开、竣工的监管。瑞安市闲置土地总量为0。截止评价时点，瑞安市有省级以上开发区1个，为浙江省瑞安经济开发区，土地节约集约利用程度较高，地均税收386万元/公顷。

依法依规用地情况。瑞安市严格按照相关要求，按照“政府主导、部门协同；依法依规，以用为先；明确责任，严格奖惩”的基本原则，加强土地违法案件查处工作。开展动态巡查647次，1496人次，违法案件立案20宗，作出行政处罚决定1宗；持续做好卫片执法工作；全面推进违建别墅、大棚房、农村乱占耕地建房、耕地非农化等多项专项整治行动工作，有效遏制涉土违法行为。

近几年来，随着瑞安市工业经济的快速发展，工业用地需求与供给的矛盾日益显现。部分工业企业存在闲置、低效利用土地现象，造成土地利用水平低下,土地节约集约利用水平不高。为了进一步加强土地供后监管，盘活存量建设用地，提高土地节约集约利用水平，促进瑞安生态工业快速、健康发展，瑞安市根据《中华人民共和国土地管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）、《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）、《浙江省人民政府关于实施“空间换地”深化节约集约用地的意见》（浙政发〔2014〕6号）等有关法律法规、政策文件规定。通过近几年的有效处置，瑞安市土地节约集约利用水平持续向好。无各类开发区、城市新区土地利用效率低下的情况。

6、成片开发的必要性

土地征收成片开发是保障经济社会发展合理用地，切实加强土地征收管理，维护被征地农民的合法权益的必要前提，是实现国民经济和社会发展规划和二○三五远景目标必要保障。土地征收成片开发符合瑞安市国民经济和社会发展规划，纳入国民经济和社会发展年度计划，符合国家用地政策、产业政策、供地政策，实现居住生活、综合服务、商业服务、工业发展、物流仓储、休闲旅游、基础设施等功能成片开发。

二、成片开发土地利用情况

1、土地开发利用状况

本次上报《方案》总面积为157.8396公顷，根据成片开发区块开发情况与规划建设安排，预计安排19个开发片区，共10个项目。其中新划定片区10个，调整片区9个。共涉及塘下镇、云周街道、南滨街道、锦湖街道、东山街道、飞云街道等6个乡镇（街道）。

表1  成片开发范围及面积情况统计表

依据2023年国土变更调查成果，成片开发区块涉及用地总面积157.8396公顷，其中农用地108.2779公顷，包括耕地94.9466公顷，建设用地43.7115公顷；未利用地5.8502公顷。

表2成片开发片区土地利用现状情况表

单位：公顷

依据土地权属调查情况，成片开发区块内土地涉及国有土地57.8224公顷，集体所有土地100.0172公顷，土地产权明晰，界址清楚。

成片开发区块共涉及集体经济组织17个，共需征收集体土地总面积100.0172公顷。

成片开发区块已建、在建和规划建设总面积157.8396公顷，其中已建区面积17.4343公顷，在建面积0公顷，规划建设区面积140.4053公顷。

2、用地规划情况

（1）土地用途。

本《方案》拟实施项目10个，主要用途为工业用地和商业服务业用地。其中工业用地项目7个，商业服务业用地3个。通过成片开发进一步完善公共基础设施建设，完善城市功能，提升城市品质和能级，同时改善人居环境，提高村民生活质量与长期经济收益，实现群众利益最大化。

依据国土空间详细规划，该方案涉及居住用地面积10.0996公顷，占比6.40%，公共管理与公共服务用地面积5.1972公顷，占比3.29%，商业服务业用地面积8.8036公顷，占比5.58%，工矿用地面积77.9982公顷，占比49.42%，仓储用地面积7.2303公顷，占比4.58%，交通运输用地面积31.9759公顷，占比20.26%，公共设施用地面积0.4776公顷，占比0.30%，绿地与开敞空间用地面积12.1811公顷，占比7.72%，特殊用地面积0.2173公顷，占比0.14%，留白用地面积3.6588公顷，占比2.32%。。

（2）公益性用地情况。

本《方案》内公益用地包括交通、环卫站等基础设施用地，学校、公园等公共服务设施用地。公益性用地总面积49.8318公顷，占成片开发总面积的31.57%。其中19个片区均符合《土地征收成片开发标准》（自然资规〔2023〕7 号）/《浙江省自然资源厅关于印发〈浙江省土地征收成片开发方案编制与审核办法〉的通知》（浙自然资规〔2024〕号）等有关公益性要求。

3、“三区三线”管控和城镇建设用地用途管制要求符合情况

本《方案》严格按照国土空间规划、详细规划进行编制，土地征收成片开发范围全部位于国土空间规划确定的城镇建设用地范围内，符合国土空间总体规划管控规则，符合中心城区及各乡镇已编制完成的各项控制性详细规划，符合城镇建设用地用途管制要求，不涉及占用永久基本农田和生态保护红线。

4、效益评估

（1）土地利用效益。

本《方案》实施后，将通过采取合理确定出让土地的宗地规模及规划出让条件、严格落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度、强化用地合同管理等节约集约用地措施，形成布局集中、产业集聚、用地集约的产业园区。

（2）经济效益。

本《方案》实施后，将通过土地征用、划拨和市场手段将土地资源配置到各个土地使用者手中，为城市建设提供后备力量与经济保障，为瑞安市经济的可持续高质量发展提供坚实的后盾。依据《瑞安市人民政府关于重新公布瑞安市征地区片综合地价的通知》（瑞政发〔2024〕4号）区片综合地价标准7万元/亩，基本生活保障专项资金及政府补贴社保资金29.35万元/亩，新增建设用地土地有偿使用费1.87万元/亩，耕地占用税3万元/亩，耕地开垦费0.75万元/亩，耕地占补平衡指标有偿使用费42.5万元/亩。

经测算，中心城区内拟征收集体土地100.0172公顷（1500.26亩），征收补偿预计花费54534.45万元（视实际地类和房屋建设情况调整），新增建设用地土地有偿使用费2827.35万元、耕地占用税4272.60万元、耕地开垦费1068.15万元、耕地占补平衡指标有偿使用费60528.50万元，总共征地费用123231.05万元。

通过土地出让，其中以工业用地出让面积86.1607公顷，以商业用地出让面积13.8565公顷，参考瑞安市多年土地出让价格和瑞安市基准地价，商住地块出让水平为400万元/亩，工业地块出让水平为60万元/亩。可获得出让金160684.63万元，可产生巨大经济效益，补足征地补偿费用。

表4 瑞安市经济效益测算表

（3）社会效益。

本《方案》实施后，对分配公平、环境改善、增加就业等方面有巨大的促进作用，利于产业研发创新，推进产业人才聚集，推动先进制造业和高端服务业产业发展，利于扩大就业，解决当地剩余劳动力就业问题，推动现代城市化发展进程。

（4）生态效益。

本《方案》不涉及占用永久基本农田、生态保护红线、各类保护区（含文物保护）。本《方案》实施后，规划生态绿化用地规模明显增加，城市生态环境质量显著提升，生态绿化功能有效恢复，项目区域生态环境良性循环，人与自然、经济发展与资源环境实现协调可持续发展。

三、已批准方案实施情况

1、已批准的土地征收成片开发方案基本信息

2021年已批准土地征收成片开发方案1个，项目编号CP330381-2021，项目名称为瑞安市2021年土地征收成片开发方案，项目批准时间为2022年02月23日，项目批准文号为浙土成片（3303）〔2022〕3号，涉及22个片区，成片开发片区总规模358.1215公顷，计划征地面积267.8703公顷。

2022年已批准土地征收成片开发方案1个，项目编号CP330381-2022，项目名称为瑞安市2022年土地征收成片开发方案，项目批准时间为2022年11月04日，项目批准文号浙土成片（3303）〔2022〕15号，涉及22个片区，成片开发片区总规模213.9713公顷，计划征地面积162.6444公顷。

2023年已批准土地征收成片开发方案2个，其中涉及项目编号CP330381-2023，项目名称为瑞安市2023年土地征收成片开发方案，项目批准时间为2023年06月05日，项目批准文号浙土成片（3303）〔2023〕3号，涉及20个片区，成片开发片区规模192.3035公顷，计划征地面积131.6610公顷；项目编号CP330381-2023（2），项目名称为瑞安市2023年第2批土地征收成片开发方案，项目批准时间为2023年11月06日，项目批准文号浙土成片（3303）〔2023〕13号，涉及17个片区，成片开发片区规模141.0482公顷，计划征地面积88.1963公顷。

2024年已批准土地征收成片开发方案2个，其中涉及项目编号CP330381-2024（2），项目名称为温州市2024年第2批土地征收成片开发方案（瑞安市），项目批准时间为2024年11月08日，项目批准文号浙土成片〔2024〕11号，涉及32个片区，成片开发片区规模406.4803公顷，计划征地面积201.7509公顷；项目编号CP330381-2024，项目名称为瑞安市2024年土地征收成片开发方案，项目批准时间为2024年11月05日，项目批准文号浙土成片（3303）〔202,4〕7号，涉及10个片区，成片开发片区规模62.7454公顷，计划征地面积36.1222公顷。

2、已批准方案的实际实施进度和年度计划完成情况

截至2025年3月底已完成征地面积427.2773公顷，已支付征地资金365710.0380万元，已安排被征地农民养老保障人数12526人，已完成总计划的53.35%。

其中瑞安市2021年土地征收成片开发方案（CP330381-2021）已完成征地面积176.8761公顷，已支付征地资金17500.6335万元，已安排被征地农民养老保障人数6030人，完成方案计划的78.74%。其中2021年度完成征地面积167.5433公顷，实施完成率为78.04%，未完成年度计划原因主要为耕地占补平衡指标不足和部分项目计划用地把握不准；2022年度完成征地面积9.3328公顷，实施完成率为93.99%，未完成年度计划原因主要为剩余一些边角地块范围未实施征收。

瑞安市2022年土地征收成片开发方案（CP330381-2022）已完成征地面积80.1115公顷，已支付征地资金6406.2705万元，已安排被征地农民养老保障人数1756人，完成方案计划的61.95%。其中2022年度完成征地面积46.8717公顷，实施完成率为81.29%，未完成年度计划原因主要为部分项目用地计划改变推迟征收；2023年度完成征地面积33.2398公顷，实施完成率为46.38%，未完成年度计划原因主要为经济环境因素影响导致部分产业、房地产等项目用地放缓。

瑞安市2023年土地征收成片开发方案（CP330381-2023）已完成征地面积97.3934公顷，已支付征地资金10226.3070万元，已安排被征地农民养老保障人数3736人，完成方案计划的74.42%。其中2023年度完成征地面积44.4674公顷，实施完成率为86.98%，剩余未完成征地的土地计划2026年完成；2024年度完成征地面积52.9260公顷，实施完成率为66.37%，剩余未完成征地的土地计划2026年完成。

瑞安市2023年第2批土地征收成片开发方案（CP330381-2023（2））已完成征地面积25.0664公顷，已支付征地资金2437.8375万元，已安排被征地农民养老保障人数1004人，完成方案计划的32.02%。其中2024年度完成征地面积25.0664公顷，实施完成率为32.02%，计划2027年之前完成征地。

温州市2024年第2批土地征收成片开发方案（瑞安市）（CP330381-2024（2））已完成征地面积47.8299公顷，完成方案计划的23.71%，计划2027年之前完成征地。

3、本次方案调整后历年已批准方案实施情况

瑞安市2021年土地征收成片开发方案（CP330381-2021）调整后片区8个，批准面积224.6257公顷，已实施面积176.8761公顷，实施完成率78.74%。其中2021年片区7个，拟征收面积214.6965公顷，已征地面积167.5433公顷，实施完成率78.04%，2022年片区1个，拟征收面积9.9292公顷，已征地面积9.3328公顷，实施完成率93.99%。

瑞安市2022年土地征收成片开发方案（CP330381-2022）调整后片区15个，批准征地面积119.0098公顷，已实施面积80.1115公顷，实施完成率67.32%。其中2022年片区7个，拟征收面积55.3675公顷，已征地面积46.8717公顷，实施完成率84.66%；2023年片区3个，拟征收面积25.0790公顷，已征地面积19.3302公顷，实施完成率77.08%；2026年片区5个，拟征地面积38.5633公顷，已征地面积13.9096公顷，实施完成率36.07%。

瑞安市2023年土地征收成片开发方案（CP330381-2023）调整后片区15个，批准征地面积124.2959公顷，已实施面积97.3934公顷，实施完成率78.36%。其中2023年片区6个，拟征收面积37.5431公顷，已征地面积37.5370公顷，实施完成率99.98%；2024年片区5个，拟征收面积75.5295公顷，已征地面积52.9260公顷，实施完成率70.07%；2026年片区4个，拟征收面积11.2233公顷，已征地面积6.9304公顷，实施完成率61.75%。。

瑞安市2023年第2批土地征收成片开发方案（CP330381-2023（2））调整后片区12个，批准征地面积66.5584公顷，已实施面积25.0664公顷，实施完成率37.66%。其中2024年片区6个，拟征收面积35.2076公顷，已征地面积25.0664公顷，实施完成率71.20%；2027年片区6个，拟征收面积31.3508公顷。

温州市2024年第2批土地征收成片开发方案（CP330381-2024（2））调整后片区32个，批准征地面积201.7509公顷，已实施面积47.8299公顷，实施完成率23.71%。

瑞安市2024年土地征收成片开发方案（CP330381-2024）调整后片区10个，批准征地面积36.1222公顷，已实施面积0公顷，实施完成率0%。

目前已批准方案中的年度计划未完成，主要原因为耕地占补平衡指标不足、部分项目计划用地把握不准和经济环境因素影响导致部分项目用地放缓。本次调整方案一并上报，调整后能达到2021年年度计划片区实施率100%，面积实施率78.74%，2022年年度计划片区实施率100%，面积实施率86.08%，2023年年度计划片区实施率100%，面积实施率90.81%，2024年年度计划片区实施率100%，面积实施率70.43%。

表4  本次调整后历年已批土地征收成片开发方案实施情况表

四、调整已批准片区开发方案的必要性与基本情况

1、调整的必要性

由于部分项目主体对接深度不够，部分项目用地把握不准确，致使原先拟征收范围与实际征收范围存在偏差，随着国土空间规划的调整，部分项目推进发生了变化，因此为了更好的衔接最新的规划，促进其周边经济社会发展，决定核减片区征收范围，对CP330381-2022-16、CP330381-2022-17、CP330381-2023-01、CP330381-2023-03片区进行调整。

由于市场整体环境下滑，原意向投资方退出，致使部分项目未继续推进，因此本次决定将CP330381-2022-13、CP330381-2023-02、CP330381-2023-18、CP330381-2023-22、CP330381-2023-28片区撤销。

2、调整的基本情况

本次上报的《方案》涉及调整原已批准的土地征收成片开发片区9个，调整前片区总面积68.4107公顷，调整后片区总面积31.5601公顷。其中22年调整片区3个，23年调整片区6个。

五、方案征求意见情况说明

瑞安市人民政府征求《方案》内6个乡镇（街道）17个集体经济组织的意见，相关村集体经济组织召开村民代表大会，获得三分之二以上成员同意，并出具相关证明。为维护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，规范征地补偿程序，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省征地补偿和被征地农民社会保障办法》等文件开展后期工作，充分保障农民的利益。

六、拟安排的建设项目、开发时序和征收计划

方案拟安排建设项目10个，开发时序为2025年到2027年，方案计划3年实施完成，其中2025年计划实施面积7.3914公顷，2026年计划实施面积92.6258公顷。

七、保障措施

1、完善制度建设

完善土地征收成片开发管理体系，建立健全各项规章制度，对土地征收成片开发实施规范化管理。建立土地征收成片开发信息公开制度，方案编制过程中应当依法公告，充分征求农村集体经济组织成员、社会公众、专家学者等诉求和意见。充分利用各种媒体向公众公开成片开发方案、项目实施进度等信息。充分发挥人大代表、政协委员、社会舆论和广大群众对成片开发实施情况的监督作用。规范成片开发方案编制、论证、审查、报批和实施等各项工作。

2、加强行政管理

土地征收成片开发方案一经批准，必须严格执行，以确保全市建设用地总量不突破，耕地和永久基本农田数量不减少、质量不降低。依法应纳入经市政府批准的成片开发方案的建设项目，必须符合土地征收成片开发方案。应纳入而未纳入的建设项目，不得申请土地征收。

3、保障资金安排

建立政府引导、市场动作、社会参与的投资机制，充分发挥政府投入对启动社会投资的杠杆作用，以财政投资为主，加快引进外来资本、工商资本、社会资本参与成片开发。按照“渠道不变、管理不乱、集中投入、各计成效”的原则，以政府财政投资为主体，引导和聚合相关资金，实行专账管理，统筹集中使用，切实提高各项资金的综合使用效益。切实加强资金使用监管，严格按照资金用途分类使用，严格按工程进度拨付，严格执行“收支两条线”。

4、强化全程监管

结合自然资源综合监管平台建设，加强土地征收成片开发管理信息化建设，严格按照方案确定的用地规划、实施计划，做好成片开发方案审批、土地征收、土地供应、开发建设、竣工验收等情况的上图入库，实行全程动态在线监管，并加强批后监管，促进土地集约节约，提高土地利用率。

5、扩大公众参与

编制成片开发方案期间，采取有效方式充分听取人大代表、政协委员、社会公众和有关专家学者的意见，充分征求成片开发范围内农村集体经济组织和农民的意见，并经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。有效调动公众参与土地征收成片开发方案的编制和实施的积极性，提高社会公众对土地征收成片开发方案的认知程度，增强土地征收成片开发方案的公开性和透明度。

八、附图