各功能区管委会，各乡镇人民政府，各街道办事处，市政府直属各单位：

《瑞安市国有土地上工业用房征收补偿实施细则（试行）》已经2017年3月22日市政府第2次常务会议审议通过，现予以印发。

 

 

瑞安市人民政府办公室    

    2017年5月20日        

瑞安市国有土地上工业用房征收补偿

实施细则（试行）

 

第一章　总　则

    第一条　为规范国有土地上工业用房征收补偿工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规规定，结合本市实际，制定本细则。

    第二条　本细则适用于瑞安市范围内国有土地上工业用房的征收补偿活动。

    第三条　本细则所称工业用房是指征收范围内已取得合法手续的生产用房及其附属、配套用房，以及经认定为合法的工业用途未登记建筑。

    工业用房建筑面积以房屋所有权证或不动产权证记载为准。未登记产权的房屋，由瑞安市国有土地上房屋征收未登记建筑认定领导小组调查认定，具体面积以实地测量为准，认定结果在征收范围内公布。

    被征收工业企业土地面积以土地使用权证、不动产权证或者其他合法土地使用凭证记载为准。

    第四条　工业用房的征收补偿必须符合我市城市规划和产业发展要求，有利于生态环境改善。

第二章  征收补偿

    第五条 工业用房征收补偿实行货币补偿、土地置换、标准厂房安置和功能置换等方式进行安置。用于安置的工业用地、标准厂房、功能置换写字楼等土地性质为国有出让或国有划拨，具体视征收项目实际情况而定。

    第六条 工业用房征收补偿包括以下内容：

    （一）被征收工业用房价值的补偿；

    （二）因征收工业用房造成的不可移动（即无法恢复使用）生产设备设施等重置的补偿和可移动（即可恢复使用）生产设备设施等搬迁、拆装（包括设备调试等费用）的补偿，以及存货、原材料等搬迁的补偿；

    （三）因征收工业用房造成的临时安置补偿；

    （四）因征收工业用房造成的停产停业损失补偿。

    第七条  被征收工业用房价值的补偿包括工业用房建筑物的补偿、土地使用权的补偿、装饰装修及附属物等价值的补偿。

    第八条  被征收工业用房、标准厂房安置、置换土地、功能置换写字楼的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。被征收人选择标准厂房安置、置换土地和功能置换的，被征收房屋价值和用于标准厂房安置、置换土地及功能置换写字楼的价值，由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。

    房地产价格评估机构由被征收人协商选定，房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于三家。投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。

    投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。公证费用列入房屋征收成本。房地产价格评估机构被选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人与其签订房屋征收评估委托合同。

    被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。复核评估不收取费用。

    被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。鉴定费用由申请人承担，鉴定撤销原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。

    被征收人有义务向评估机构如实提供估价所需资料，协助评估机构进行实地查勘，若不如实提供有关资料或者不协助评估机构进行实地查勘所造成估价失实或者其他后果的，责任自负。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，由房屋征收补偿实施单位、估价师和无利害关系的第三人见证，评估机构应当在分户评估报告中说明有关情况。被征收人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘，致使房屋评估无法进行的，评估机构可参照同区域、同建筑类型的房屋进行评估。

    评估机构、估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责，与被征收房屋补偿当事人有利害关系的，应当回避。任何单位和个人不得干预房屋评估、鉴定活动。

    征收补偿过程中涉及到的资产评估机构的选定、评估结果的公示和送达、鉴定、准入具体参照本条的规定执行。

    第九条  生产设备设施是指安装在生产现场的生产及维修用的机器设备，机器设备安装所需的基础及附属配套部分。

第十条  对被征收工业企业生产设备设施的补偿，按以下规定处理：

    （一）具备以下条件的设备设施，按以下规定给予补偿：

    1.属被征收工业企业购入的生产设备设施，应提供购入凭证和登记入账计提固定资产折旧费等证明，并经综合评估确定。

    前述所称购入凭证包括购买发票、付款凭单、非货币性交易合同、通过法律途径取得资产的法院判决裁定书或其他相关材料。相关购入凭证载明的企业名称与被征收工业企业不相一致的，还须提供企业名称变更证明。

    2.属被征收工业企业自行设计、建造的生产设备设施，应提供设计图纸、购买材料商品凭证、在建工程明细账、交付使用后登记入账计提固定资产折旧费或其他相关材料，并经综合评估确定。

生产设备设施中有隐蔽工程的，还须提供施工图纸、施工合同等，经实地查勘、丈量后方可确认。

    （二）已取得购置发票但尚未安装投入使用的设备设施，仅计算搬迁费，不计算拆装费、重置补偿费。

    （三）出借、出租及在征收公告发布后购入的生产设备设施，不予补偿。

    （四）被征收工业企业的低值易耗品（如模具、计量器具、测量仪器、测试仪器等）和原辅材料、产成品、半成品等各类存货，可予以计算搬运费。

    第十一条　不可移动生产设备设施因搬迁造成报废无法使用的重置补偿金额、可移动设备设施的搬迁费，拆装费（含设备调试等费用）、存货、原材料等搬迁费由具有法定资格的资产评估机构以房屋征收决定公告之日为基准日评估确定市场评估价格予以补偿。实行期房标准厂房安置或者土地置换的，搬迁费、拆装费计算两次，一次性支付。

第十二条　临时安置费根据合法及认定为合法工业用房建筑面积计算。临时安置费具体标准根据实际情况由市人民政府确定。

    第十三条　停产停业损失补偿不低于被征收工业用房及生产设施设备价值的5%计算，停产停业期限按6个月计算。

生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算补偿费的，应当与房屋征收实施单位共同委托具有法定资质的评估机构根据被征收工业用房的经营效益和停产停业期限对停产停业损失进行评估。生产经营者应当在规定的签约期限内向房屋征收实施单位提供税务部门核准或者会计师事务所审计确定的该处工业用房被征收前三年的每月税后平均利润作为效益证明材料。

    房屋征收决定公告之日，被征收工业企业已停产的，不予计算停产停业损失补偿。

    第十四条　选择货币补偿的，按本细则第六条第（一）至（四）项规定内容予以补偿，房屋征收部门一次性支付被征收人货币补偿金、搬迁费、临时安置费（按6个月计算）、奖励等，不再做其他方式补偿。

    第十五条　选择土地置换的：

    （一）土地置换面积应根据被征收企业合法用地面积确定，企业新上的项目须符合产业政策和环保要求，安置用地的规划设计条件以规划部门的规定为准。异地置换用地面积不超过被征收企业合法用地面积的2倍；有条件就地安置的，就地置换用地面积不超过被征收企业合法用地面积的1.2倍。

    （二）企业合法用地面积是指土地使用权证或其他使用凭证记载的用地面积。

    （三）置换工业用地与被征收企业用地存在差价的，交地时结清土地差价款。

    （四）土地置换过渡期限包括供地期和建设期两个阶段，不超过24个月。

    供地期为被征收人签订征收补偿协议并搬迁腾空之月起12个月。未按期供地的，自逾期之月起临时安置费按最新标准的二倍计算。被征收人未及时完成手续申报导致无法按期供地的，超出时间不予支付临时安置费。

    置换土地上的新工业用房由被征收人按规定申请报批，安置用地的规划设计条件以规划部门的规定为准。建设期、建设期临时安置费原则上按12个月计算。被征收工业用房合法及认定为合法建筑面积达到5000平方米的，建设期临时安置费按18个月计算。

第十六条　选择标准厂房安置的：

    （一）标准厂房建筑面积应当不小于被征收企业合法用地面积（或经认定为合法用地面积）。

（二）安置标准厂房与被征收工业用房存在差价的，标准厂房交付时结清差价款。

（三）标准厂房期房安置过渡期限为被征收人签订征收补偿协议并搬迁腾空之月起24个月。超过过渡期限未提供标准厂房的，自逾期之月起临时安置费按最新标准的二倍计算。

    第十七条　选择功能置换的：

    （一）被征收人选择功能置换为商业写字楼安置的，安置用房面积不超过被征收企业合法用地面积的1.1倍。

（二）安置商业写字楼与被征收企业用房存在差价的，商业写字楼交付时结清差价款。

    （三）过渡期限根据变更的房屋类型确定，用于功能置换写字楼为房屋征收范围内新建多层建筑的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起 24个月，用于功能置换写字楼为房屋征收范围内新建高层建筑的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起36个月。超过过渡期限未能提供安置用房的，自逾期之月起临时安置费应当按最新标准的二倍计算。

第三章　奖励补助

    第十八条　被征收人积极配合入户丈量调查登记、评估的，可给予奖励，具体奖励标准在征收补偿方案中拟定。

    第十九条　被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内签订征收补偿协议的，按照被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额的15%给予奖励；按期搬迁完毕的，再给予奖励5%。

第四章　附  则

    第二十条　未经批准擅自转变土地、房屋使用功能的，由市综合行政执法局、市国土资源局、市住建局等相关部门依法予以查处。

    第二十一条　本细则未涉及的，按照国家法律、法规、规章和浙江省、温州市有关规定执行。

    第二十二条　本细则自公布之日起施行。本细则施行前已作出征收决定或征地房屋补偿方案批复的项目，按原补偿方案执行。